Bestandsmiete und Mietvertragsrisiken prüfen

Sie arbeiten eine strukturierte Spur durch Themenfelder ab, die Kaufanalyse und Finanzierungsvorprüfung bei vermieteten Objekten typischerweise berühren: ob und wie die Mietlage dokumentiert ist, ob Kaltmiete oder Fläche die Ausgangsbasis bildet, ob Nebenkosten und Betriebskostenvorlagen als Prüfstück markiert wurden, wie Sie Kaution und Rückstände nur beschreibend (nicht erfolgswahrsagend) erfassen und welche Ungewissheit bei Leerstandsannahmen oder Übergabe bleibt. Der Rechner liefert Hilfsrechnungen (zum Beispiel Jahres-Kaltmiete, rechnerische Vergleiche mit Leerstandsannahmen oder ein konservativer Ableitungs‑Hinweis für Renditebezug), ohne den Mietvertrag textlich auszulegen.

Nein. Ob Klauseln wirken, Ausnahmen bestehen oder Fristen laufen, entscheidet sich an Vertragstexten, Vereinbarungen der Versteigerungsmasse, Bekanntmachungen, Wohnlage, Gebäude-/Nutzungskontext und dem jeweiligen Verfahrensstand. Hier gibt es keine Inhaltsbewertung, keine Prognose zu Kündigung, Mieterhöhung oder Räumung und keine Anlage‑, Gebots-, Finanzierungs- oder Steuerberatung — nur Arbeitshilfen, damit Sie die richtigen Rückfragen an Sachverständige und Berater vorbereiten.

Bestands‑Kaltmiete bildet bei Ihrer Eingabe die gedachte „Ist-Linie“ ab, wenn und soweit sie Ihnen beschreibbar ist (oder aus einem verlässlichen Miet-Spiegel in der Datenlage hergeleitet wurde). Die Zielmiete ist ein separates Arbeitsszenario: Sie kann helfen, Spannungen in der Renditekalkulation oder gegenüber Standortbenchmarks zu sehen — ohne Bewertung, ob eine Anpassung rechtlich zulässig, praktisch durchsetzbar oder markttechnisch naheliegend ist. Der Rechner trennt beide Zahlenwelten auch in Grafiken und Teilscores.

Nicht juristisch und nicht erfolgsorientiert: Sie können Beträge oder Unsicherheit als Datenqualitäts‑ und Nachverhandlungsbezug dokumentieren; das Tool modelliert weder Zugriff noch Verrechenbarkeit noch „sichere“ Zahlungseingänge. Das schützt die Planung vor automatischer Überoptimierung durch stillschweigende Liquiditäts- oder Renditeillusionen aus Kaution oder Forderungen.

Nein — bewusst. Staffel-/Index-/Kappungsregime, Modernisierung, Wirtschaftlichkeits‑ und Verfahrensfristen gehören in die Beratungs‑ und Dokumentationsprüfung. Hier sehen Sie lediglich, wie stark sich ein von Ihnen angenommenes späteres Mietniveau von der heutigen Zahlengrundlage unterscheiden würde, damit Risiko‑ und Datenlücken sichtbar werden.

Nur auf Ihre Initiative: Es gibt keine stillen API‑Brücken. Sie können Zahlen kopieren oder das JSON‑Feld ausdruckbar exportieren und im Rendite- und Cashflow-Check aktiv eintragen. So bleiben Annahmenversionen („vorsichtige Bestandsbasis“ vs. „optimistisches Upside“) bewusst getrennte Modellpfade.

Bei eigengenutzten Objekten tragen Sie NK oft vollständig; bei Vermietung fließen umlagefähige NK in die Mieterkalkulation ein, Warmmietbezüge können die Zahlungsfähigkeit verzerren — jeweils abhängig von Vertrag und Abrechnungsrealität. Der Check fragt Datenlage und Dokumentationsstufen ab und nutzt NK nur als strukturelle Orientierung vor Kapitaldienst, nicht als Deckungszusage für einzelne Kostenarten.

Mischlagen aus bezogenen und leerstehenden Flächen, fehlenden Einheitenangaben oder unklarer Zuordnung vergrößern Modell-Risiken: Durchschnittsmieten pro Gesamt-Wohnfläche können echte Erlöslücken verschleiern. Der Rechner weist hin, wenn Daten unscharf oder nur aggregiert sind; Sie dokumentieren dann bewusst, welche Annahmen Ihre spätere Bewertungs- oder Objektvergleichsrechnung trägt.

Optional werden ausschließlich öffentlich verfügbare Stammdaten (zum Beispiel Ort, Wertermittlungsgrundlagen, oft Objekttypen‑Hinweise) angezogen — soweit der verwendete Bestand diese Felder führt und die Schnittstelle Treffer liefern kann. Werte aus privaten Gesprächen, Bankterminen oder manuell eingesehenen Mietunterlagen sowie Nettokaltmieten aus nichtöffentlicher Quelle werden nie automatisch befüllt; das entspricht der Modellgrenze zwischen öffentlicher Exponierung und eigener Arbeit am Akte.

Exportieren oder notieren Sie die Ampelgrundlage („welche Arbeitspunkte sind rot/gelb geworden und warum?“), offene Punkte aus der Freitext-Spur sowie die Zahlenrangfolge Bestandsmiete, Leerstands­annahme‑Miet‑Lesart und Zielszenario — und übersetzen diese in Risiko-/Next‑Steps im Deal‑Memo ohne automatische Datenverschmelzung, damit jede Zahlenübernahme bewusst revidiert wird.

Häufig fehlen vollständige Mietvertragskopien, Aktualität der NK‑Abrechnungen, tragfähige Flächennachweise zur Mietbemessungsgrundlage, klare Zuordnung von Sonderzahlungen oder Bürgschaften sowie belastbare Auskünfte zur Zahlungsmoral bis zum Verteilungstermin. Das Tool codiert solche „Lücken“ bewusst als Ampel-/Score‑Signals statt sie mit Fantasien zu füllen.

Der Check markiert Existenz oder Prüfstück‑Status dieser Vertragsmerkmale, ohne die spätere Zahlenkurve automatisch durchzurechnen. Für gemischte Nutzungen dokumentieren Sie ebenfalls Datenunschärfe; das erhöht Transparenz in Finanzierungsszenarien, weil Renditeinstrumente ohne klare Gewerbe-/Mietertragshistorie anderweitig häufig optimistischer ausfallen könnten.