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Finance Tools · Investment-Orientierung

Rendite und Cashflow eines Objekts berechnen

Fassen Sie Kauf-/Anschaffungsumfang, Kapitaldienst und Mietfahrplan in einem Rechenkern zusammen. Sensitivität und Szenarien helfen bei der Diskussion von Annahmen — nicht bei der Bewertung des Marktgeschehens.

Hinweis: Dieses Tool dient der Orientierung und ersetzt keine Finanzierungs-, Rechts- oder Steuerberatung. Gebühren, Steuern und Kosten können sich ändern. Prüfen Sie die Angaben vor dem Versteigerungstermin mit Bank, Gericht oder Fachberatung. Ergebnisse sind keine Finanzierungs- oder Anlageberatung und können von Bankangeboten abweichen.
Orientierungshinweis: Es gibt keine Kauf-, Gebots- oder Anlageempfehlung. Mieten, Leerstand, Kosten, Steuern und Finanzierungsbedingungen können abweichen und sollten vor dem Versteigerungstermin fachlich geprüft werden. Steuern, Abschreibungen und individuelle steuerliche Effekte sind im Modell nicht berücksichtigt (rechnerisch vor Steuern, sofern nicht anders gekennzeichnet).

Aktenzeichen (optional)

Nur öffentliche Felder (Verkehrswert, Standort, Objektbeschreibung). Keine Finanz-/Mietübernahme aus anderen Sessions.

Kostenmodell für Erwerb

Finanzierung (Raten-Kompass‑Näherung)

Mietertrag (Annahmen)

Sanierung/Stabilisierung (optional)

Warum keine Zielmiete garantiert wird

Zielmieten sind keine Zusage ihrer Erreichbarkeit. Mietrecht, Vergleichsmietspiegel und Regulierung müssen gesondert geklärt werden.

Laufende Kosten (vor Steuern)

Grundsteuer hier als laufende Kosten erfassen. Grunderwerbsteuer nur im Erwerbsblock.

Standort-Schätzfelder

Gesamtinvestition (Überblick)

Kaufpreis/Gebot zuzüglich Erwerbsnebenkosten und Ihrer Puffer — nur rechnerische Orientierung.

Kaufpreis (Geplanter Kauf)380.000 €
Erwerbsnebenkosten (geschätzt)27.300 €
Sanierungspuffer40.000 €
Räumungspuffer0 €
Entrümplung/sonstige Reserve (Eingabe)0 €
Gesamtinvestition ca.447.300 €

Datenqualität (Schnellcheck)

Mietannahme

vorhanden

Finanzierung

vorhanden

Sanierungspuffer

vorhanden

Leerstand bedacht

vorhanden

Score nur illustrativ: 61/100

Cashflow-Weg

Vor Steuern; keine Steuerberatung. Werte gerundet („ca.“).

  • Geschätzter Rohertrag (Kalt + andere Einnahmen, nach Leerstandslogik)11.400 €
  • − Laufende/nicht umlagefähige Kosten (jährlich)-5.700 €
  • = NOI vor Finanzierung (Modell)5.700 €
  • − Kapitaldienst (jährlich, Modell)-16.500 €
  • = Cashflow vor Steuern (ca.)-10.800 €

Referenz Jahres-Kaltbrutto ohne Leerstandslogik: ca. 12.000 €

Brutto auf Kaufpreis

3,2 %

Ohne Nebenkosten, Sanierung, Kosten, Finanzierung.

Brutto auf Gesamtinvestition

2,7 %

Netto vor Finanzierung (NOI/Invest)

1,3 %

Cash-on-Cash (vor Steuern)

-10,8 %

DSCR (NOI / Kapitaldienst)

0.35×

Break-even-Miete (Monat)

1.900 € / Mo.

Rechnerisch nötige Kaltmiete pro Monat (vor Steuern), damit der Cashflow im Modell nicht negativ wird — keine Zusage zur Erzielbarkeit.

Monatlicher Cashflow vor Steuern-900 € ca.

Nach laufenden Kosten und Kapitaldienst rechnerisches Restbild — Steuern und individuelle Effekte fehlen.

Was bedeutet das?

Cashflow vor Steuern zeigt hier nur die vereinfachte Abfolge Mietertrag minus Kosten minus Finanzierung. Ergebnisse können stark abweichen.

So wird gerechnet
  • NOI vor Finanzierung ≈ effektiver Rohertrag minus nicht umlagefähige Kosten
  • Cashflow ≈ NOI minus Jahreskapitaldienst (Modellformel Raten-Kompass)

Regional / Regulatorik (MVP)

Datenbasis: nicht angebunden. Keine Bewertung, ob Kurzzeitvermietung zulässig ist.

  • Regionale Markt- und Regulierungsdaten sind im MVP nicht vollständig angebunden.

Szenarien (nur Annahmen)

Szenarien Vergleich
SzenarioAmpelCF / Mon.Netto v. Fin.DSCR
Optimistisches Szenario (Annahmen)rot-900 €1,3 %0.35×
Realistisches Szenario (Ihre Eingaben)rot-900 €1,3 %0.35×
Konservatives Szenario (Annahmen)rot-1.100 €0,8 %0.23×

Sensitivität

Sensitivitätsanalyse
StressAmpelCF / Mon.Δ zu BasisHinweis
Basisfallrot-900 €0 €Ausgangseingaben ohne Zusatzstress.
Miete −10 %gelb-1.000 €-100 €Niedrigere Miete verschlechtert den rechnerischen Cashflow.
Leerstand +5 %-Pkt.rot-900 €0 €Mehr rechnerischer Leerstand mindert wirksame Miete.
Nominalzins +1 %-Pkt.gelb-1.100 €-200 €Höhere Zinskosten erhöhen den Kapitaldienst.
Sanierungspuffer +20 %rot-900 €0 €Höhere Anschaffungskosten — Nettorendite sinkt.
Laufende Kosten +20 %rot-900 €0 €Höhere laufende Kosten mindern NOI.

Kritische Punkte

Blocker

Rechnerische Finanzierungslücke

Zwischen Gesamtinvestition, Darlehen und Eigenkapital liegt eine rechnerische Lücke von etwa 47300 €.

Zum Raten-Kompass

Warnungen

Hinweis

Stabilisierter Cashflow — nicht berechnet

Ohne Zielmiete nach Sanierung kein erfundenes Ergebnis.

Nächste Schritte

  • Nebenkosten/Liquidität mit dem Termin-Cash‑Check gegenrechnen.
  • Monatsrate im Raten-Kompass strukturieren.
  • Gebots- und Bietlimit-Tools konsistent halten.

Nebenkostenpositionen (Schätzung)

Geplanter Kaufpreis / Gebotsannahme
380.000 €Ihre Eingabe
Grunderwerbsteuer (Schätzung)
19.000 €Systemdaten
Zuschlags-/Gerichtskosten (Schätzung)
1.800 €Systemdaten
Grundbuch (Schätzung)
1.900 €Systemdaten
Grundschuld/Eintrag (Schätzung)
800 €Systemdaten
Modell-Puffer (Realistisch)
3.800 €Systemdaten
Sanierungspuffer
40.000 €Nutzereingabe

Kapitalstruktur (Modell)

Gesamtinvestition ca.
447.300 €
Monatsrate ca.
1.400 €
Eigenkapital (Eingabe/Schätzung)
100.000 €
Finanzierungslücke ca.
47.300 €

Cashflow Jahr 1 (optional)

Bei Angabe Sanierung/Leerstandsmonaten: ca. jährlicher Cashflow vor Steuern im ersten Modell-Jahr nach Zuschlagsannahme.

-900 € / Mon

Stabilisiert (mit Zielmiete)

nicht berechnet

Warum Rendite und Cashflow getrennt betrachtet werden

Bruttorendite und Nettorendite vor Finanzierung beschreiben andere Größen als der monatliche Cashflow nach Kapitaldienst. Ein positives Rendite-Bild kann bei hohem Fremdkapital trotzdem mit engem Liquiditätsspielraum einhergehen.

Was die Gesamtinvestition umfasst

Zur Brücke zählen neben der Kaufpreisannahme typischerweise dokumentierte Erwerbsnebenkosten und die von Ihnen angesetzten Posten wie Sanierung, Räumung oder Reserven. Die Darstellung entspricht Ihrem gewählten Nebenkostenmodus im Tool.

Leerstand und Mietertrag

Das Tool kann wahlweise eine Leerstandsquote oder ausfallende Mietertragsmonate verarbeiten. Sind beides gesetzt, wird konservativ die für den rechnerischen Ertrag schärfere Kombination verwendet und ein Hinweis ausgegeben.

FAQ

Ist das ein Anlage- oder Kaufrat?

Nein. Das Tool nur rechnet mit Ihren Annahmen und zeigt konsistente Zwischenergebnisse. Es ersetzt keine Bank-, Steuer- oder Rechtsberatung.

Was bedeutet „vor Steuern“?

Abschreibungen, persönlicher Steuersatz und weitere steuerliche Effekte sind nicht modelliert. Die angezeigten Renditen und Cashflows beziehen sich auf eine vereinfachte Vorsteuer-Rechnung.

Warum Grunderwerbsteuer nicht mit Grundsteuer verwechseln?

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) wird bei der Gesamtinvestition als Erwerbsnebenkosten berücksichtigt. Grundsteuer und Gebäudeversicherung werden als laufende Kosten angelegt.

Was ist die Break-even-Miete?

Das ist rechnerisch der Betrag der Kaltd-Miete pro Monat, der — bei Ihrer Leerstandsannahme — Kapitaldienst und nicht umlagefähige laufende Kosten decken würde. Er sagt nicht, welche Miete am Markt erreichbar ist.

Was ist der DSCR?

Der Debt-Service-Coverage beschreibt hier das Verhältnis von NOI vor Kapitaldienst zum jährlichen Kapitaldienst. Er ist keine Bankzusage; Banken können andere Definitionen verwenden.

Kann ich Werte per Aktenzeichen importieren?

Ja, wenn das Objekt im öffentlichen Bestand gefunden wird. Übernommen werden nur nicht-personenbezogene Objektfelder; Mieten, Eigenkapital und Gebot müssen Sie selbst plausibel setzen.

Was bedeuten die regionalen Hinweise?

Statische Hinweise zur Mietpreisbremse oder Kurzzeitvermietung stammen aus Listen — sie sind keine Rechtsbewertung. Fehlende Treffer bedeuten weder Erlaubnis noch Verbot.