ZwangsversteigerungWohn-/Geschäftshaus in Germersheim, Rheinland-Pfalz

Objekt & Lage: Das Versteigerungsobjekt Ludwigstraße 3 in 76726 Germersheim umfasst ein zweiseitig angebautes, zweigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit teilausgebautem Dachgeschoss, Spitzboden, Teilunterkellerung (Gewölbekeller) sowie einer offenen Garage und Innenhof. Die Grundstücksgröße beträgt 274 m² (Flurstück 27/3). Das Gebäude verfügt über eine Gesamtwohn- und Nutzfläche von rund 291 m², aufgeteilt in eine Gewerbeeinheit im Erdgeschoss (ehemalige Gaststätte, ca. 101 m²) und Wohnflächen in den Obergeschossen (ca. 190 m²). Die Liegenschaft liegt in zentraler Innenstadtlage unweit der Fußgängerzone sowie des Universitäts-Campus. Zustand & Ausstattung: Das Ursprungsbaujahr liegt vor 1900; Umbauten fanden in den Jahren 1958, 1960 und 1982 statt. Das Gebäude befindet sich laut Gutachten in einem vernachlässigten, in Teilen desolaten und baufälligen Unterhaltungszustand. Es besteht ein ausgeprägter Sanierungs- und Modernisierungsstau. Sichtbar sind unter anderem erhebliche Feuchtigkeitsschäden, Wasserschäden im 1. OG, Putzabplatzungen, defekte Fenster, eine defekte Heizungsanlage sowie eine lebensgefährliche Balkontür im OG ohne Balkon/Absturzsicherung. Die Gaststätte im EG ist bereits teilentkernt. Zur Wiederherstellung einer zeitgemäßen Nutzbarkeit ist eine vollständige Kernsanierung zwingend erforderlich, welche die Sachverständige mit pauschal 295.000 € in Ansatz brachte. Rechte, Lasten & Vermietung: Die Gewerbeeinheit steht derzeit leer. Die Wohneinheit wird als Wohngemeinschaft zimmerweise genutzt; zum Wertermittlungsstichtag waren zwei Zimmer zu einer monatlichen Kaltmiete von je 200,00 € (Gesamtistmiete: 400,00 € monatlich bzw. 4.800,00 € p.a.) vermietet. Ein weiteres Zimmer war bereits freigezogen. Ein formeller Denkmalschutz wird nicht ausgewiesen; Altlastenfreiheit wird gutachterlich unterstellt. Im Grundbuch ist der Zwangsversteigerungsvermerk seit Juni 2024 eingetragen. Da der Zuschlag in einem früheren Termin nach § 74a ZVG versagt wurde, sind im kommenden Versteigerungstermin die gesetzlichen Wertgrenzen entfallen. Investitionsfazit: Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 310.000,00 € (Ertragswertverfahren maßgeblich, gestützt durch den Sachwert von 330.000,00 €) spiegelt die Bewertung den Sanierungsbedarf bereits wider. Investoren müssen jedoch erhebliche Liquidität und Baukompetenz für die Kernsanierung einplanen. Durch den Wegfall der Wertgrenzen eröffnet sich eine attraktive Opportunität für wertschöpfungsorientierte Projektentwickler.