Nebenkosten bei Zwangsversteigerungen: Welche Kosten Käufer wirklich einplanen müssen

Bei einer Zwangsversteigerung entscheidet nicht allein das Meistgebot. Neben dem Zuschlagspreis fallen reguläre Erwerbsnebenkosten an, die in der Kalkulation vollständig berücksichtigt werden müssen. Die folgende Tabelle gibt eine erste Orientierung.

Die Grunderwerbsteuer fällt auch beim Erwerb in der Zwangsversteigerung an. Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab, in dem die Immobilie liegt. Bei einer Immobilie in Frankfurt am Main gilt der hessische Steuersatz von aktuell 6,0 Prozent.

Bei einer Zwangsversteigerung sollte nicht nur auf das reine Bargebot geschaut werden. Wenn nach den Versteigerungsbedingungen Rechte bestehen bleiben, können diese wirtschaftlich Teil der Bemessungsgrundlage sein. Entscheidend ist nicht nur, was im Termin geboten wird, sondern welche Rechte und Lasten zusätzlich übernommen werden.

Die Zuschlagsgebühr ist eine der häufigsten Fehlerquellen bei der Kalkulation. Eine „0,5-Gebühr" bedeutet nicht automatisch 0,5 Prozent des Kaufpreises. Es handelt sich um die Hälfte der vollen gesetzlichen Gebühr aus der Gerichtskostentabelle des GKG.

Bei einem Zuschlagswert von 250.000 Euro fällt man in die Wertstufe bis 260.000 Euro. Die volle GKG-Gebühr beträgt dort 2.458 Euro. Die Zuschlagsgebühr beträgt 0,5 davon, also 1.229 Euro.

Nach dem Zuschlag muss die Eigentumsänderung im Grundbuch nachvollzogen werden. Für diese Eigentumsumschreibung fallen Grundbuchkosten an. Normalerweise wird dafür eine 1,0-Gebühr nach der GNotKG-Tabelle B angesetzt.

Auch diese Kosten sind kein glatter Prozentsatz. Die Gebühr richtet sich nach Wertstufen. Als grobe Orientierung liegt die reine Eigentumsumschreibung häufig bei rund 0,17 bis 0,33 Prozent des relevanten Werts – bei kleineren Beträgen wirkt sie prozentual höher.

Bei einem Wert von 250.000 Euro fällt man in die Wertstufe bis 260.000 Euro. Die 1,0-Gebühr nach GNotKG Tabelle B beträgt dort 535 Euro.

Wenn der Erwerb finanziert wird und eine neue Grundschuld eingetragen werden muss, entstehen zusätzliche Kosten. Diese betreffen nicht die reine Eigentumsumschreibung, sondern die Finanzierung – dazu können Notarkosten für die Grundschuldbestellung und weitere Grundbuchkosten kommen.

Die Sicherheitsleistung ist keine zusätzliche Ausgabe wie eine Steuer oder Gebühr – sie ist eine Sicherheit für das Gebot. Wer nicht Meistbietender wird, erhält sie zurück. Wer den Zuschlag erhält, kann sie im weiteren Ablauf auf die Zahlung anrechnen lassen.

Trotzdem ist sie praktisch entscheidend. Auf Verlangen muss die Sicherheitsleistung im Termin sofort erbracht oder nachgewiesen werden. Normalerweise beträgt sie 10 Prozent des in der Terminsbestimmung genannten oder festgesetzten Verkehrswerts.

Wichtig: Die Sicherheitsleistung wird nicht aus dem geplanten Gebot berechnet, sondern regelmäßig aus dem Verkehrswert.

In diesem Fall muss der Bieter mit einer Sicherheitsleistung von 30.000 Euro planen – nicht nur mit 25.000 Euro. Die Sicherheitsleistung ist kein Renditekiller, aber ein entscheidender Liquiditätstest.

Nach dem Zuschlag ist das Bargebot normalerweise bis zur Zahlung beziehungsweise bis zur wirksamen Hinterlegung zu verzinsen. Regelmäßig wird mit 4 Prozent pro Jahr gerechnet. In der Praxis hängt der Betrag davon ab, wie viel Zeit zwischen Zuschlag und Zahlung bzw. Verteilungstermin liegt.

Diese Position ist meist kleiner als Grunderwerbsteuer oder Zuschlagsgebühr, sollte bei der Liquiditätsplanung aber nicht vergessen werden.

Bei einem klassischen Immobilienkauf entstehen Notarkosten für den Kaufvertrag. Bei der Zwangsversteigerung gibt es diesen notariellen Kaufvertrag normalerweise nicht. Das bedeutet aber nicht, dass gar keine Notarkosten entstehen können.

Wenn der Erwerb finanziert wird, verlangt die Bank häufig die Eintragung einer Grundschuld. Dafür können zusätzliche Kosten entstehen:

Diese Finanzierungskosten sind nicht Teil der allgemeinen ZVG-Erwerbsnebenkosten, gehören aber in eine vollständige Käuferkalkulation.

Die folgende Rechnung zeigt die vollständigen Erwerbsnebenkosten für eine Eigentumswohnung in Frankfurt am Main auf Basis eines Zuschlagswerts von 250.000 Euro. Bestehenbleibende Rechte, Finanzierungskosten und objektbezogene Zusatzkosten sind nicht berücksichtigt.

Die Sicherheitsleistung ist nicht zusätzlich zu zahlen wie eine Steuer oder Gebühr. Sie muss aber vor oder im Termin verfügbar sein. Für Käufer ist sie deshalb kein Renditekiller, aber ein Liquiditätstest.

Bei einer Zwangsversteigerung entscheidet nicht allein das Meistgebot. Professionell kalkuliert wird erst, wenn alle Nebenkosten und Liquiditätsanforderungen berücksichtigt werden.

Die wichtigste Position ist meistens die Grunderwerbsteuer. Danach folgen die Zuschlagsgebühr nach GKG, die Grundbuchkosten und gegebenenfalls Zinsen bis zum Verteilungstermin. Die Sicherheitsleistung ist zwar kein endgültiger Kostenfaktor, kann aber darüber entscheiden, ob ein Bieter im Termin überhaupt handlungsfähig ist.