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Due Diligence · Artikel 05

Besichtigung bei Zwangsversteigerungen: Möglichkeiten und Grenzen

Anders als bei einem regulären Immobilienkauf gibt es bei Zwangsversteigerungen keinen garantierten Zugang zum Objekt. Schuldner dürfen den Zutritt regelmäßig verweigern. Dieser Artikel zeigt, was trotzdem möglich ist – und wie man ohne Innenbesichtigung ein fundiertes Bild bekommt.

Auf einen Blick

Ein gesetzliches Besichtigungsrecht für Bieter existiert nicht. Der Schuldner behält das Hausrecht bis zum Eigentumsübergang. In der Praxis gelingen Besichtigungen bei kooperativen Schuldnern, über Mieter oder bei Leerstand. Eine systematische Außenbesichtigung liefert trotzdem wertvolle Informationen.

Abschnitt 1

Gibt es ein Recht auf Besichtigung?

Nein – ein gesetzliches Besichtigungsrecht für Bieter existiert nicht. Der Schuldner behält das Hausrecht nach §§ 858 ff. BGB bis zum Eigentumsübergang vollständig und kann den Zutritt ohne Begründung verweigern.

Einzig der vom Gericht bestellte Sachverständige hat einen gesetzlichen Anspruch auf Zutritt zur Wertermittlung. Bieter sind auf freiwillige Kooperation, Außenbesichtigung oder Alternativinformationen angewiesen.

Wichtig

Kein Recht auf Zutritt = kein Anspruch auf Schadensersatz, wenn keine Besichtigung möglich ist. Das Risiko verbleibt vollständig beim Bieter.

Abschnitt 2

Wann eine Besichtigung praktisch möglich ist

In der Praxis gelingen Besichtigungen am ehesten bei kooperativen Schuldnern, die parallel einen freihändigen Verkauf erwägen, bei leerstehenden Objekten, bei vermieteten Immobilien über die Mieter sowie bei Eigentumswohnungen über die Hausverwaltung.

Kooperativer Schuldner

Häufig bei freihändigem Verkaufsinteresse. Höfliche Anfrage hat gute Erfolgsaussichten.

Leerstand

Objekt unbewohnt, Schuldner umgezogen oder verstorben. Gerichtlich vermittelte Besichtigung ggf. möglich.

Vermietete Immobilie

Mieter können selbst Zutritt gewähren. Der Schuldner hat kein Hausrecht gegen seine eigenen Mieter.

ETW

Treppenhaus, Fassade und Eingangsbereich sichtbar. Hausverwaltung kann über Zustand informieren.

Erfahrungsbericht

Bei unseren letzten 12 Verfahren gelangen 5 Innenbesichtigungen – meistens über kooperative Mieter.

Abschnitt 3

Wie den Zutritt anfragen

Eine strukturierte Vorgehensweise erhöht die Erfolgsquote deutlich. Die folgenden fünf Wege sind in der Praxis erprobt:

1
Höfliches Anschreiben an den Schuldner mit konkreten Terminvorschlägen
2
Ggf. über den bestellten Makler anfragen, wenn ein freihändiger Verkauf läuft
3
Über den Rechtspfleger (selten, aber möglich bei Leerstand und kooperativen Schuldnern)
4
Über einen Mieter direkt Kontakt aufnehmen (bei vermieteten Objekten)
5
Über die Hausverwaltung anfragen (bei Eigentumswohnungen)

Praxistipp

Ein sachliches, kurzes Anschreiben mit Terminvorschlägen hat höhere Erfolgsquote als formale Briefe. Im Fall eines Hauses in Kassel reichte ein höflicher Brief an den Schuldner – der ließ uns nach einer Woche rein, weil er selbst noch am freihändigen Verkauf arbeitete.

Abschnitt 4

Was der Sachverständige gesehen hat

Das Gutachten ist der wichtigste Ersatz für die eigene Besichtigung. Vier Prüfpunkte sind entscheidend:

Wurde überhaupt innen besichtigt? „Keine Innenbesichtigung möglich" ist eine wesentliche Einschränkung mit erheblicher Auswirkung auf die Wertaussage.
Alter der Besichtigung – Gutachten sind oft 6–12 Monate alt. Zwischenzeitliche Schäden bleiben unberücksichtigt.
Welche Räume wurden gesehen? Keller und Dachgeschoss werden häufig ausgelassen.
Bildmaterial verfügbar? Fotos geben wertvolle Hinweise auf Zustand und Ausstattung.

Weiterführender Artikel

Verkehrswertgutachten richtig lesen →

Alle Prüfpunkte, Lücken und ein 60-Minuten-Workflow zur Auswertung.

Abschnitt 5

Außenbesichtigung: was möglich ist

Eine systematische Außenbesichtigung liefert wertvolle Informationen über Gebäudezustand, Umfeld und Bausubstanz – auch ohne Zutritt. Die folgende Checkliste deckt alle relevanten Punkte ab:

Dachzustand (Einsicht ggf. vom Nachbargrundstück)

Fassade: Putz, Risse, Feuchtigkeitsflecken

Fenster: Art (Holz/PVC), Zustand, Verglasung

Haustür, Hauseingang, Klingelschilder

Briefkästen (Hinweise auf Bewohner oder Leerstand)

Garten/Auffahrt: Pflegezustand

Nebengebäude: Garage, Schuppen

Parkmöglichkeiten und Verkehrsanbindung

Straße und Nachbarbebauung

Hinweise auf Modernisierung oder Verfall

Abschnitt 6

Gesprächsführung mit Nachbarn

Nachbarn sind eine wertvolle, oft unterschätzte Informationsquelle. Mögliche Fragen: Wie lange ist der Schuldner dort? Gibt es bekannte Probleme mit dem Gebäude? Ist das Objekt aktuell bewohnt oder leerstehend? Was wissen sie über die Bausubstanz oder frühere Renovierungen?

Wichtig: Neutral und offen fragen. Keine suggestiven Fragen stellen, die den Eindruck erwecken, man wisse bereits alles über die persönliche Situation des Schuldners.

Hinweis

Nicht manipulativ werden. Neutral fragen. Keine Fragen, die den Eindruck erwecken, man wisse bereits alles über die Situation des Schuldners.

Abschnitt 7

Wenn der Zutritt verweigert wird

Verweigert der Schuldner den Zutritt, bleibt nur: akzeptieren und das Risiko konsequent in die Bietgrenze einpreisen. Folgende Maßnahmen helfen:

Höherer Sicherheitsabschlag auf die Bietgrenze (5–15 %), abhängig von Objekt und Marktlage.
Mehr Gewicht auf Gutachten-Plausibilität legen – insbesondere auf Annahmen zum Instandhaltungszustand.
Bauakten-Einsicht beim Bauordnungsamt beantragen (§ 29 VwVfG).
Energieausweis anfordern, wenn dieser im Gutachten oder Aushang verfügbar ist.
Altlasten- und Baulastenrecherche sind in diesem Fall umso wichtiger.

Abschnitt 8

Spezialfälle

Bestimmte Objektkategorien folgen eigenen Regeln bei der Zugänglichkeit:

Denkmalschutzobjekte

Denkmalbehörde oft auskunftsbereit über Auflagen und Sanierungsbedarf. Direkte Anfrage lohnt sich vor dem Termin.

Gewerbeimmobilien

Häufig leichter zugänglich, da der Voreigentümer oft ein Insolvenzverwalter ist, der Kooperation signalisiert.

Problemobjekte / Messie-Wohnungen

Zutritt wird fast nie gewährt. Gutachten oft ohne Innenbesichtigung erstellt. Erheblicher Risikoaufschlag notwendig.

Abschnitt 9

Rechtliche Fallstricke

Wichtig

Rechtliche Grenzen strikt einhalten!

Kein heimliches Betreten → Hausfriedensbruch (§ 123 StGB)
Keine Manipulation von Schlössern oder Türen
Keine Drohnenaufnahmen über Privatgrundstücke – Persönlichkeitsrechtsverletzung
Fotos vom öffentlichen Straßenraum sind meist zulässig
Schuldner darf Fotos des Objekts untersagen, auch aus dem öffentlichen Raum in bestimmten Konstellationen

Praxistipp

Mit Drohnen über Nachbargrundstücke zu filmen ist kein kreativer Workaround, sondern eine Persönlichkeitsrechtsverletzung.

FAQ

Häufige Fragen zur Besichtigung

Habe ich als Bieter ein Recht auf Innenbesichtigung?

Nein. Ein gesetzliches Zutrittsrecht für Bieter existiert nicht. Der Schuldner behält das Hausrecht bis zum Eigentumsübergang.

Wer zeigt die Immobilie vor der Zwangsversteigerung?

Niemand ist dazu verpflichtet. Nur der gerichtlich bestellte Sachverständige hat Anspruch auf Zutritt zur Wertermittlung.

Was, wenn der Schuldner den Zutritt verweigert?

Risiko in die Bietgrenze einpreisen. Außenbesichtigung durchführen. Gutachten sorgfältig prüfen und Unsicherheitsmargen erhöhen.

Darf ich das Objekt heimlich fotografieren?

Vom öffentlichen Straßenraum meist ja. Heimliches Betreten des Grundstücks ist Hausfriedensbruch (§ 123 StGB).

Was steht im Gutachten, wenn keine Besichtigung stattfand?

"Keine Innenbesichtigung möglich" mit Hinweis auf geschätzte Werte. Der Verkehrswert hat entsprechend größere Unsicherheitsmarge.

Kann der Rechtspfleger eine Besichtigung anordnen?

Nicht für Bieter. Der Sachverständige kann gerichtlich zur Besichtigung ermächtigt werden – das gilt jedoch nur für den gerichtlichen Gutachter.

Wie finde ich die genaue Adresse des Objekts?

Im Verkehrswertgutachten und in der Terminbekanntmachung auf zvg.de. Die vollständige Adresse ist öffentlich zugänglich.

Rechtlicher Hinweis: Alle Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung. Für Vollständigkeit und Aktualität wird keine Gewähr übernommen. Bieter sollten sich vor einer Gebotsabgabe von qualifizierten Fachleuten beraten lassen.