Bausparvertrag als Baustein der ZV-Finanzierung

Ein Bausparvertrag ist ein Spar- und Darlehensvertrag mit einer deutschen Bausparkasse, der in drei Phasen abläuft: Ansparphase mit festem Zins auf das Guthaben, Zuteilungsphase mit Auszahlung der Bausparsumme und optionale Darlehensphase mit festem Zins für ein Bauspardarlehen. Charakteristisch ist die Zinsfestschreibung über alle Phasen hinweg.

In Zwangsversteigerungen lässt sich ein Bausparvertrag in drei Konstellationen einsetzen: als zuteilungsreifer Vertrag zur Eigenkapitalstärkung, als Bauspardarlehen zur Teilfinanzierung oder als Vorratsvertrag für die spätere Anschlussfinanzierung. Voraussetzung für die ersten beiden Optionen ist die Zuteilungsreife.

Ein Bausparvertrag wird zuteilungsreif, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: Das Mindestsparguthaben von typischerweise 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme ist erreicht, die kassen-spezifische Bewertungszahl ist ausreichend hoch und die Mindestvertragslaufzeit ist abgelaufen. Die genauen Werte unterscheiden sich zwischen den Bausparkassen.

Bei Zuteilungsreife zahlt die Bausparkasse die gesamte Bausparsumme (Guthaben + Bauspardarlehen) aus. Diese Summe kann direkt an die finanzierende Hauptbank überwiesen werden und wird dort als Eigenkapital angerechnet. Der Darlehensnehmer muss das Bauspardarlehen nicht abrufen, wenn die Konditionen der Hauptbank günstiger sind.

Steuerlich: Die Auszahlung des Bausparguthabens ist steuerfrei. Nur auf die Guthabenzinsen fällt die Abgeltungsteuer an.

Wohnriester-Verträge nutzen die staatliche Förderung der Riester-Rente für die Eigenheimfinanzierung. Bei Zwangsversteigerungen sind Wohnriester-Mittel einsetzbar, sofern der Käufer die Immobilie selbst nutzt. Vermietungsobjekte sind ausgeschlossen. Grundzulage: bis 175 Euro plus bis 300 Euro pro Kind.

Häufig wird der Bausparvertrag nicht allein, sondern als Ergänzung zum klassischen Annuitätendarlehen eingesetzt. Die Bausparsumme deckt einen Teil des Kaufpreises, die Hauptbank finanziert den Rest. So lässt sich die Gesamtfinanzierung mit weniger eigenem Kapital aufstellen.

Auch eine Kombination mit KfW-Programmen ist möglich, sofern die Voraussetzungen der KfW erfüllt sind (z. B. Wohngebäudekredit oder Klimafreundlicher Neubau).

Der entscheidende Faktor beim Bausparvertrag ist die Vorlaufzeit. Zuteilungsreife entsteht nicht kurzfristig.

Guthabenzinsen aus dem Bausparvertrag unterliegen der Abgeltungsteuer (25\u00a0% zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer). Die Auszahlung der Bausparsumme selbst ist steuerfrei. Bei Wohnriester-Verträgen entsteht ein Wohnförderkonto, das im Rentenalter mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird.

Wohnriester-Zulagen sind zurückzuzahlen, wenn das Objekt nicht mehr selbst genutzt oder innerhalb bestimmter Fristen veräußert wird.