Abschnitt 1
Was ist ein Bausparvertrag?
Ein Bausparvertrag ist ein Spar- und Darlehensvertrag mit einer deutschen Bausparkasse, der in drei Phasen abläuft: Ansparphase mit festem Zins auf das Guthaben, Zuteilungsphase mit Auszahlung der Bausparsumme und optionale Darlehensphase mit festem Zins für ein Bauspardarlehen. Charakteristisch ist die Zinsfestschreibung über alle Phasen hinweg.
Abschnitt 2
Bausparen in der ZV-Finanzierung
In Zwangsversteigerungen lässt sich ein Bausparvertrag in drei Konstellationen einsetzen: als zuteilungsreifer Vertrag zur Eigenkapitalstärkung, als Bauspardarlehen zur Teilfinanzierung oder als Vorratsvertrag für die spätere Anschlussfinanzierung. Voraussetzung für die ersten beiden Optionen ist die Zuteilungsreife.
Eigenkapitalstärkung
Zuteilungsreifer Vertrag erhöht das Eigenkapital für die Hauptfinanzierung.
Bauspardarlehen
Teilfinanzierung über das Bauspardarlehen mit festem Zins.
Vorratsvertrag
Laufender Vertrag als Basis für die spätere Anschlussfinanzierung.
Abschnitt 3
Zuteilungsreife \u2013 Voraussetzungen
Ein Bausparvertrag wird zuteilungsreif, wenn drei Voraussetzungen erfüllt sind: Das Mindestsparguthaben von typischerweise 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme ist erreicht, die kassen-spezifische Bewertungszahl ist ausreichend hoch und die Mindestvertragslaufzeit ist abgelaufen. Die genauen Werte unterscheiden sich zwischen den Bausparkassen.
- Mindestsparguthaben: 40–50 % der Bausparsumme erreicht
- Bewertungszahl: kassen-spezifische Mindestzahl erreicht
- Mindestlaufzeit: je nach Tarif, typisch 18–24 Monate
Abschnitt 4
Bausparvertrag als Eigenkapital
Bei Zuteilungsreife zahlt die Bausparkasse die gesamte Bausparsumme (Guthaben + Bauspardarlehen) aus. Diese Summe kann direkt an die finanzierende Hauptbank überwiesen werden und wird dort als Eigenkapital angerechnet. Der Darlehensnehmer muss das Bauspardarlehen nicht abrufen, wenn die Konditionen der Hauptbank günstiger sind.
Steuerlich: Die Auszahlung des Bausparguthabens ist steuerfrei. Nur auf die Guthabenzinsen fällt die Abgeltungsteuer an.
Abschnitt 5
Wohnriester (Eigenheimrente)
Wohnriester-Verträge nutzen die staatliche Förderung der Riester-Rente für die Eigenheimfinanzierung. Bei Zwangsversteigerungen sind Wohnriester-Mittel einsetzbar, sofern der Käufer die Immobilie selbst nutzt. Vermietungsobjekte sind ausgeschlossen. Grundzulage: bis 175 Euro plus bis 300 Euro pro Kind.
Kritischer Hinweis
Bausparkassen werben aggressiv mit Wohnriester. Die Förderung ist real, aber das Wohnförderkonto bringt im Alter Steuerlast. Wer das nicht versteht, hat eine scheinbar gute Förderung erkauft mit einer schlechten Steuerstruktur.
Keine Steuerberatung. Individuelle steuerliche Situation prüfen lassen.
Abschnitt 6
Kombination Bauspar + Annuitätendarlehen
Häufig wird der Bausparvertrag nicht allein, sondern als Ergänzung zum klassischen Annuitätendarlehen eingesetzt. Die Bausparsumme deckt einen Teil des Kaufpreises, die Hauptbank finanziert den Rest. So lässt sich die Gesamtfinanzierung mit weniger eigenem Kapital aufstellen.
Auch eine Kombination mit KfW-Programmenist möglich, sofern die Voraussetzungen der KfW erfüllt sind (z. B. Wohngebäudekredit oder Klimafreundlicher Neubau).
Abschnitt 7
Vor- und Nachteile bei ZV
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| ✓Eigenkapitalersatz ohne Verkauf | ✗Lange Vorlaufzeit (5–7 Jahre) |
| ✓Zinssicherheit über alle Phasen | ✗Niedrige Ansparphase-Verzinsung |
| ✓Kombinierbar mit KfW | ✗Abschlussgebühr ca. 1 % |
| ✓Wohnriester für Selbstnutzer | ✗Bei kurzfristigem Bedarf nicht nutzbar |
Abschnitt 8
Die Zeitpunkt-Falle
Der entscheidende Faktor beim Bausparvertrag ist die Vorlaufzeit. Zuteilungsreife entsteht nicht kurzfristig.
Warnung
Bausparvertrag braucht Vorlaufzeit. Wer 6 Wochen vor ZV-Termin nach einem Bausparvertrag sucht, hat keine Option.
Aus der Praxis
Ein Bieterpaar in Stuttgart hatte einen 80.000-Euro-Bausparvertrag aus 2017 \u2013 ursprünglich für ein Reihenhaus gedacht. Ende 2025 lag das Sparguthaben bei 35.000 Euro, zuteilungsreif. Das Geld floss als Eigenkapital ins ZV-Objekt \u2013 das Bauspardarlehen wurde nicht abgerufen, weil die Konditionen schlechter waren als die Hauptbank.
Abschnitt 9
Steuerliche Aspekte
Guthabenzinsen aus dem Bausparvertrag unterliegen der Abgeltungsteuer (25\u00a0% zzgl. Soli und ggf. Kirchensteuer). Die Auszahlung der Bausparsumme selbst ist steuerfrei. Bei Wohnriester-Verträgen entsteht ein Wohnförderkonto, das im Rentenalter mit dem persönlichen Steuersatz versteuert wird.
Wohnriester-Zulagen sind zurückzuzahlen, wenn das Objekt nicht mehr selbst genutzt oder innerhalb bestimmter Fristen veräußert wird.
Keine Steuerberatung. Individuelle steuerliche Situation vor Vertragsabschluss prüfen lassen.
Abschnitt 10
Häufige Fehler
- 1Bausparvertrag als kurzfristige Lösung gedacht
- 2Wohnriester ohne konkreten Selbstnutzungsplan abgeschlossen
- 3Zuteilungsreife falsch eingeschätzt (Bewertungszahl übersehen)
- 4Bauspardarlehen als günstigere Variante missverstanden – Konditionen vergleichen!
FAQ
Häufige Fragen
Kann ich einen Bausparvertrag als Eigenkapital einsetzen?
Ja, wenn der Vertrag zuteilungsreif ist. Die Bausparkasse zahlt die Bausparsumme aus, die Hauptbank rechnet sie als Eigenkapital an.
Wann ist ein Bausparvertrag zuteilungsreif?
Typischerweise nach 5 bis 7 Jahren, je nach Bausparkasse und Sparrate. Entscheidend sind Mindestsparguthaben, Bewertungszahl und Mindestlaufzeit.
Lohnt sich Wohnriester bei ZV?
Nur bei gesicherter Selbstnutzung. Das Wohnförderkonto erzeugt im Rentenalter eine Steuerlast, die vorab in die Kalkulation einbezogen werden sollte.
Wie hoch ist die Abschlussgebühr?
Typisch ca. 1 % der Bausparsumme, fällig bei Vertragsabschluss.
Kann ich Wohnriester für Vermietung nutzen?
Nein. Wohnriester ist ausschließlich für selbstgenutzte Immobilien vorgesehen.
Was passiert mit dem Bausparvertrag, wenn ich nicht baue?
Kündigung ist möglich. Wohnriester-Förderungen müssen ggf. zurückgezahlt werden, wenn die Selbstnutzungsvoraussetzung nicht erfüllt wird.