Abschnitt 1
Was bedeutet Kapitaldienstfähigkeit?
Kapitaldienstfähigkeit bezeichnet die Fähigkeit eines Kreditnehmers, Zins und Tilgung eines Darlehens dauerhaft aus dem verfügbaren Einkommen zu bedienen. Die Prüfung ist seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016 gesetzlich vorgeschrieben (§ 18a KWG). Grundlage ist eine Haushaltsrechnung, die Nettoeinkommen, Lebenshaltungspauschale und bestehende Verbindlichkeiten gegenüberstellt.
§ 18a KWG – Kreditwürdigkeitsprüfung
Kreditinstitute sind verpflichtet, vor Abschluss eines Verbraucherdarlehens die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers zu prüfen. Eine positive Kreditentscheidung darf nur getroffen werden, wenn die Rückzahlung wahrscheinlich ist.
Abschnitt 2
Die Haushaltsrechnung aus Bankensicht
Banken berechnen den monatlichen Haushaltsüberschuss, indem sie vom Nettoeinkommen und weiteren Einkünften die Lebenshaltungspauschale je Haushaltsgröße sowie laufende Verbindlichkeiten und Betriebskosten der zu finanzierenden Immobilie abziehen. Als Pauschalen rechnen die meisten Banken mit etwa 850 Euro für Alleinstehende, 1.400 Euro für Paare und zusätzlich rund 200 Euro pro Kind.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Nettoeinkommen | + Einnahmen |
| Sonstige Einkünfte (Miete, Unterhalt) | + Einnahmen |
| Lebenshaltungspauschale (je Haushaltsgröße) | − Ausgaben |
| Bestehende Kreditraten | − Ausgaben |
| Betriebskosten Immobilie | − Ausgaben |
| Haushaltsüberschuss | = Spielraum |
Abschnitt 3
Die Kapitaldienstquote
Die Kapitaldienstquote setzt die Darlehensrate ins Verhältnis zum Nettoeinkommen. Ein gesunder Richtwert liegt unter 35 Prozent, einzelne Banken akzeptieren bis zu 40 Prozent. Bei Doppelverdienern sind etwas höhere Quoten möglich, dauerhaft tragbar sind sie allerdings nur in Ausnahmefällen.
Formel
Gut
< 30 %
Akzeptabel
30–35 %
Kritisch
> 35 %
Abschnitt 4
Schufa-Score verstehen
Der Schufa-Basisscore reicht von null bis eintausend. Für Immobilienkredite wird ein Basisscore ab etwa 95 Prozent als unproblematisch angesehen. Beeinflussende Faktoren sind Zahlungshistorie, Anzahl aktiver Kreditverträge und Rückzahlungsverhalten. Eine kostenlose Selbstauskunft nach DSGVO kann einmal jährlich angefordert werden.
97–100 %
Sehr gut
95–97 %
Gut
90–95 %
Erhöhtes Risiko
< 90 %
Ablehnung möglich
Kostenlose Schufa-Selbstauskunft (DSGVO Art. 15): schufa.de/selbstauskunft
Abschnitt 5
Bonitätsmerkmale im Detail
Banken betrachten nicht nur das aktuelle Einkommen, sondern den gesamten finanziellen Kontext. Jedes der folgenden Merkmale kann die Kreditentscheidung positiv oder negativ beeinflussen.
- 1Einkommensstabilität: Stabilität ist wichtiger als absolute Höhe. Unbefristete Anstellung besser als befristete.
- 2Beschäftigungsdauer: Probezeit gilt als Risikofaktor – Antrag idealerweise danach stellen.
- 3Eigenkapitalquote: Höheres Eigenkapital verbessert Konditionen und erhöht die Zusagewahrscheinlichkeit.
- 4Bestehende Verbindlichkeiten: Auch kleine Ratenkredite (Elektronik, Auto) wirken sich aus.
- 5Haushaltsgröße: Mehr Personen = höhere Lebenshaltungspauschale = weniger Spielraum.
- 6Alter und Laufzeit: Das Rentenalter begrenzt die maximale Darlehenslaufzeit bei manchen Banken.
Aus der Praxis
Ein Bieterpaar mit 8.500 Euro Haushaltsnetto hatte eine Ablehnung kassiert – wegen eines 180-Euro-Ratenkredits bei einem Elektronikhändler. Nach vollständiger Tilgung und Löschung in der Schufa kam die Zusage. Zwölf Wochen Verzögerung wegen 180 Euro.
Abschnitt 6
Musterrechnung
Die folgende Beispielrechnung zeigt, wie eine Bank den Haushaltsüberschuss und die maximale tragbare Rate für ein Paar mit einem Kind berechnet.
| Position | Betrag/Monat |
|---|---|
| Nettoeinkommen (Paar) | 4.200 € |
| Mieteinnahme anderes Objekt | + 400 € |
| Lebenshaltung (Paar + 1 Kind) | − 1.600 € |
| Bestehender Autokredit | − 280 € |
| Betriebskosten Zielobjekt | − 350 € |
| Verbleibender Spielraum | 2.370 € |
| Max. Rate bei 30 % Quote | ca. 1.260 € |
Beispielrechnung. Banken rechnen mit eigenen Pauschalen. Mieteinnahmen werden typischerweise nicht zu 100\u00a0% angerechnet.
Abschnitt 7
Typische Ablehnungsgründe
Wer diese Risikofaktoren kennt, kann sie vor der Antragstellung gezielt adressieren.
- 1Negativer Schufa-Eintrag (z. B. Mahnbescheid, Inkassoverfahren)
- 2Zu hohe bestehende Verbindlichkeiten im Verhältnis zum Einkommen
- 3Kurze Beschäftigungsdauer (weniger als 6 Monate nach Probezeit)
- 4Selbständige ohne vollständige BWA-Historie (mind. 2–3 Jahre)
- 5Hohe laufende Mietbelastung, die den Spielraum einschränkt
Abschnitt 8
Bonität verbessern vor Antragstellung
Viele Bonitätsfaktoren lassen sich aktiv verbessern – idealerweise sechs bis zwölf Monate vor dem geplanten Bietetermin.
Kreditlinien senken
Disporahmen reduzieren – auch ungenutzte Kreditlinien belasten die Bonität.
Ratenkredite tilgen
Offene Kleinkredite vor Antragstellung vollständig tilgen und löschen lassen.
Schufa prüfen
Kostenlose Selbstauskunft anfordern und fehlerhafte Einträge bereinigen.
Kontoaktivität bereinigen
Keine Rückbuchungen, keine Überziehungen – 6 Monate vor Antrag.
Abschnitt 9
Selbstauskunft \u2013 was Banken sehen
Die Selbstauskunft ist Teil des Kreditantrags und enthält Angaben zu Einkommen, Vermögen und Verbindlichkeiten. Banken prüfen die Angaben aktiv gegen Kontoauszüge und Schufa-Daten. Unstimmigkeiten können zur sofortigen Ablehnung führen.
Rechtlicher Hinweis – § 265b StGB
Falschangaben in der Selbstauskunft sind Kreditbetrug nach § 265b StGB und können mit Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren bestraft werden. Die Unterschrift unter den Kreditantrag hat rechtliche Relevanz – jede Angabe muss der Wahrheit entsprechen.
Typische Inhalte der Selbstauskunft
- Nettoeinkommen aller Haushaltsmitglieder
- Sonstige Einnahmen (Miete, Unterhalt, Nebeneinkünfte)
- Aufstellung aller bestehenden Verbindlichkeiten
- Vermögenswerte (Sparkonten, Wertpapiere, Immobilien)
- Ausgaben für Miete, Versicherungen, Unterhalt
FAQ
Häufige Fragen
Wie berechnet die Bank die Kapitaldienstfähigkeit?
Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen minus Lebenshaltungspauschale minus bestehende Verbindlichkeiten. Der verbleibende Überschuss muss die Darlehensrate decken.
Welche Kapitaldienstquote akzeptieren Banken?
Typisch ≤ 35 %, manche Banken akzeptieren bis 40 %. Höhere Quoten bedürfen einer besonders guten Bonität.
Wie hoch muss der Schufa-Score sein?
Ab ca. 95 % Basisscore als unproblematisch. Unter 90 % wird eine Zusage unwahrscheinlich.
Zählen Mieteinnahmen als Einkommen?
Ja, aber Banken rechnen typischerweise nicht 100 %. Üblich sind 70–80 % der Nettomieteinnahmen.
Kann ich mit negativem Schufa-Eintrag finanzieren?
Sehr schwer. Spezialfinanzierer (Non-Banking) sind möglich, verlangen aber erhebliche Zinsaufschläge.
Was passiert, wenn ich in der Selbstauskunft lüge?
§ 265b StGB: Kreditbetrug. Freiheitsstrafe bis zu fünf Jahren möglich. Zusätzlich sofortige Kündigung und Rückforderung des Darlehens.