Zwischenfinanzierung als Brücke zwischen Zuschlag und Liquidität

Eine Zwischenfinanzierung ist ein endfälliges Darlehen, das während der Laufzeit nur Zinsen kostet und am Ende in einer einmaligen Schlusszahlung getilgt wird. Sie überbrückt Liquiditätslücken, etwa zwischen einem Immobilienkauf und der Auszahlung einer Lebensversicherung oder dem Verkauf einer bisherigen Immobilie. Laufzeiten zwischen sechs und vierundzwanzig Monaten sind üblich.

Bei Zwangsversteigerungen kommen Zwischenfinanzierungen typischerweise zum Einsatz, wenn der Verkauf der bisherigen Immobilie länger dauert als der Zuschlag erlaubt, ein Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, eine Erbschaft noch im Auseinandersetzungsverfahren steckt oder Wertpapiere wegen Verkaufsbeschränkungen nicht sofort liquidierbar sind.

Eine Zwischenfinanzierung setzt voraus, dass die Rückzahlungsquelle klar, nachweisbar und zeitlich belastbar ist. Banken prüfen dieselbe Bonität wie bei einem klassischen Kredit und verlangen in der Regel eine Grundschuld auf dem neuen Objekt als Sicherheit.

Bei Zwangsversteigerungen bildet der Zuschlagsbeschluss die Grundlage für die Besicherung der Zwischenfinanzierung. Die Bank erhält eine erstrangige Grundschuld auf dem ersteigerten Objekt. Die Zwischenfinanzierung deckt typischerweise die Eigenkapitallücke und wird parallel zu einem klassischen Annuitätendarlehen geführt.

Zwischenfinanzierungen sind teurer als klassische Annuitätendarlehen. Übliche Zinssätze liegen ein bis drei Prozentpunkte über vergleichbaren Annuitätenkonditionen, weil die Bank kein Tilgungsmuster und kein abnehmendes Risiko hat. Bei einem Zwischenkredit über 80.000 Euro mit 5,5 Prozent Sollzins und zwölf Monaten Laufzeit fallen rund 4.400 Euro Zinsbelastung an.

Die wichtigste Voraussetzung einer Zwischenfinanzierung ist eine belastbare und zeitlich planbare Liquiditätsquelle. Eine Lebensversicherung mit garantiertem Fälligkeitsdatum ist geeignet, ein noch nicht inserierter Immobilienverkauf nicht. Bei Quellenverzögerung verlängert die Bank den Kredit oft mit Zinsaufschlag oder kündigt im Extremfall.

Wer die Risiken einer Zwischenfinanzierung vermeiden will, prüft zunächst alternative Wege zur Eigenkapitalbeschaffung. Nicht jede Alternative passt zu jeder Situation – steuerliche und rechtliche Aspekte sind vorab zu klären.

Der häufigste Anwendungsfall: Ein Selbstnutzer ersteigert sein neues Familienheim, während das bisherige Haus noch nicht verkauft ist. Der Zwischenkredit überbrückt die Verkaufsdauer. Nach Eingang des Kaufpreises wird er in einer Summe getilgt.

Die meisten Probleme bei Zwischenfinanzierungen entstehen durch falsche Einschätzung der Laufzeit, der Kosten oder der Belastbarkeit der Rückzahlungsquelle.