Einfamilienhaus oder Reihenhaus in der Zwangsversteigerung: Was Käufer prüfen müssen

Mit dem Zuschlag nach § 90 ZVG wird der Bieter unmittelbar Eigentümer – ohne Notarvertrag, ohne Mängelgewährleistung. Bei einem Einfamilienhaus oder Reihenhaus gibt es keine Gemeinschaft, die Kosten teilt: Dach, Heizung, Elektrik, Keller, Fassade und Grundstück liegen vollständig in der Verantwortung des neuen Eigentümers.

Ein weiteres Risiko ist die Übergabeverzögerung: Wenn das Objekt noch bewohnt ist, kann die Räumung Monate dauern. Wer in dieser Zeit weiterhin Miete zahlt, hat laufende Doppelbelastungen. Wer renovieren will, kann erst nach der Übergabe beginnen – und verliert so Zeit und Planungssicherheit.

Die folgende Tabelle zeigt die acht wichtigsten Risikobereiche, den jeweiligen Prüfpunkt und mögliche Folgekosten.

Bis Juli 2026 verbot § 72 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) den Betrieb von Öl- und Gaskesseln, die vor 1991 eingebaut wurden. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist dieses Verbot seit dem 29. Juli 2026 ersatzlos gestrichen, ebenso die 65-%-Regel für neue Heizungen. Eine alte Ölheizung zwingt einen Ersteher also nicht mehr zum sofortigen Austausch. Ein Kostenblock bleibt sie trotzdem: Alte Kessel fallen häufiger aus, und wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Bio-Anteil sicherstellen (Biotreppe, § 43 GModG).

Für Eigentümer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus bereits vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt haben, verschiebt sich die Dämmpflicht der obersten Geschossdecke bis zu einem Eigentümerwechsel – danach hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit (§ 35 Abs. 3 GModG, früher § 47 GEG). In allen anderen Fällen gilt die Pflicht bereits unabhängig vom Zuschlag und sollte vor dem Termin geprüft werden.

Ein Haus mit einem Verkehrswert von 360.000 Euro wird bei 285.000 Euro zugeschlagen. Auf den ersten Blick ein Preisvorteil von 75.000 Euro – doch die Sanierungspositionen zeigen, dass der tatsächliche Einstandspreis deutlich höher liegt.

Reihenhäuser teilen Wände, Leitungen und oft Gemeinschaftswege mit den Nachbarhäusern. Dies kann zu besonderen rechtlichen und bautechnischen Fragestellungen führen, die beim Einfamilienhaus nicht auftreten.

Das gerichtliche Verkehrswertgutachten ist die wichtigste frei zugängliche Informationsquelle. Es enthält Angaben zu Baujahr, Zustand, Ausstattung und bekannten Mängeln. Allerdings: Gutachter können keine Innenbesichtigung erzwingen – wenn der Bewohner nicht öffnet, basiert das Gutachten auf Außenbesichtigung und Plausibilitätsschätzung.

Wer als Bieter die Möglichkeit hat, an einer organisierten Besichtigung teilzunehmen, sollte dies nutzen. Dabei ist Folgendes festzuhalten: Risse in Wänden und Decken, Zustand aller technischen Anlagen, Kellerfeuchte, Schimmelspuren, Zustand der Fenster und des Daches von innen.

Wenn keine Besichtigung möglich ist: Den Worst Case einplanen. Das Sanierungsbudget sollte mindestens die kritischsten Positionen (Heizung, Dach, Elektrik) abdecken können.