Einfamilienhaus oder Reihenhaus in der Zwangsversteigerung: Was Käufer prüfen müssen

Mit dem Zuschlag nach § 90 ZVG wird der Bieter unmittelbar Eigentümer – ohne Notarvertrag, ohne Mängelgewährleistung. Bei einem Einfamilienhaus oder Reihenhaus gibt es keine Gemeinschaft, die Kosten teilt: Dach, Heizung, Elektrik, Keller, Fassade und Grundstück liegen vollständig in der Verantwortung des neuen Eigentümers.

Ein weiteres Risiko ist die Übergabeverzögerung: Wenn das Objekt noch bewohnt ist, kann die Räumung Monate dauern. Wer in dieser Zeit weiterhin Miete zahlt, hat laufende Doppelbelastungen. Wer renovieren will, kann erst nach der Übergabe beginnen – und verliert so Zeit und Planungssicherheit.

Die folgende Tabelle zeigt die acht wichtigsten Risikobereiche, den jeweiligen Prüfpunkt und mögliche Folgekosten.

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt in § 72 GEG vor, dass Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen betrieben werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, nicht mehr betrieben werden dürfen. Wer ein Haus ersteigert, das noch eine alte Ölheizung hat, wird zum Eigentümer dieser Sanierungspflicht.

Darüber hinaus verpflichtet § 72 GEG neue Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen, Heizungen innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang auszutauschen. Diese Pflicht sollte vor dem Termin zwingend geprüft werden.

Ein Haus mit einem Verkehrswert von 360.000 Euro wird bei 285.000 Euro zugeschlagen. Auf den ersten Blick ein Preisvorteil von 75.000 Euro – doch die Sanierungspositionen zeigen, dass der tatsächliche Einstandspreis deutlich höher liegt.

Reihenhäuser teilen Wände, Leitungen und oft Gemeinschaftswege mit den Nachbarhäusern. Dies kann zu besonderen rechtlichen und bautechnischen Fragestellungen führen, die beim Einfamilienhaus nicht auftreten.

Das gerichtliche Verkehrswertgutachten ist die wichtigste frei zugängliche Informationsquelle. Es enthält Angaben zu Baujahr, Zustand, Ausstattung und bekannten Mängeln. Allerdings: Gutachter können keine Innenbesichtigung erzwingen – wenn der Bewohner nicht öffnet, basiert das Gutachten auf Außenbesichtigung und Plausibilitätsschätzung.

Wer als Bieter die Möglichkeit hat, an einer organisierten Besichtigung teilzunehmen, sollte dies nutzen. Dabei ist Folgendes festzuhalten: Risse in Wänden und Decken, Zustand aller technischen Anlagen, Kellerfeuchte, Schimmelspuren, Zustand der Fenster und des Daches von innen.

Wenn keine Besichtigung möglich ist: Den Worst Case einplanen. Das Sanierungsbudget sollte mindestens die kritischsten Positionen (Heizung, Dach, Elektrik) abdecken können.