Abschnitt 1
Bestandsmiete: Mieterhöhung nach § 558 BGB
Bei bestehenden Wohnraummietverhältnissen ist § 558 BGB zentral. Danach kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 % erhöhen. In durch Rechtsverordnung bestimmten Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %. Im Einzelfall prüfen, welche Grenze gilt.
Abschnitt 2
Prüfmatrix für Mieterhöhung
Vor jedem Mieterhöhungsverlangen sollten die folgenden Prüffragen beantwortet werden. Fehlende Informationen – insbesondere zur letzten Erhöhung – müssen zuerst beschafft werden.
| Prüffrage | Warum wichtig? |
|---|---|
| Wann war die letzte Mieterhöhung? | Sperrfrist und 15-Monats-Regel |
| Wie hoch ist die aktuelle Nettokaltmiete? | Ausgangspunkt der Berechnung |
| Gibt es Staffel- oder Indexmiete? | § 558 kann ausgeschlossen oder überlagert sein |
| Gibt es einen Mietspiegel? | Begründungsmittel für das Erhöhungsverlangen |
| Ist der Mietspiegel qualifiziert? | Beweiskraft des Mietspiegels |
| Liegt die Zielmiete innerhalb der Spanne? | Begründbarkeit des Erhöhungsverlangens |
| Greift die 20-%- oder 15-%-Kappungsgrenze? | Maximale zulässige Erhöhung im Einzelfall |
| Liegen Mängel vor? | Konfliktrisiko, ggf. Mietminderung |
| Gibt es Modernisierungspotenzial? | § 559 BGB gesondert prüfen |
Abschnitt 3
Beispiel: Mieterhöhung nach § 558 BGB
Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie die Kappungsgrenze die maximale Erhöhung begrenzt – auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.
| Position | Betrag |
|---|---|
| Aktuelle Nettokaltmiete | 600 Euro |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 760 Euro |
| Rechnerischer Abstand | 160 Euro |
| 20-%-Kappungsgrenze | +120 Euro |
| 15-%-Kappungsgrenze (bestimmte Gebiete) | +90 Euro |
| Mögliche Zielmiete bei 20 % | 720 Euro |
| Mögliche Zielmiete bei 15 % | 690 Euro |
Auch wenn die Vergleichsmiete höher liegt, begrenzt die Kappungsgrenze die Erhöhung. Im Einzelfall prüfen, welche Kappungsgrenze gilt.
Abschnitt 4
Mietspiegel-Beispiel
Ein Mietspiegel ist ein wichtiges Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen – aber kein Freibrief für die höchste ausgewiesene Spanne. Ausstattung, Zustand, Lage und Begründung müssen im Einzelfall passen.
| Merkmal | Beispielhafte Auswertung |
|---|---|
| Baujahr | 1970–1980 |
| Wohnlage | Mittel |
| Wohnfläche | 65 m² |
| Ausstattung | Bad normal, keine moderne Küche |
| Energetischer Zustand | Unterdurchschnittlich |
| Mietspiegelspanne | 8,20–10,10 Euro/m² |
| Aktuelle Miete | 8,00 Euro/m² |
| Mögliche Zielmiete | Nur innerhalb rechtlicher Grenzen (Sperrfrist, Kappungsgrenze) |
Abschnitt 5
Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Die Mietpreisbremse betrifft die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Nach § 556d BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn die Landesregierung das Gebiet entsprechend bestimmt hat.
Die Mietpreisbremse wurde gesetzgeberisch bis Ende 2029 verlängert. Sie gilt aber weiterhin nur dort, wo das jeweilige Bundesland eine entsprechende Rechtsverordnung für angespannte Wohnungsmärkte erlässt. Im Einzelfall prüfen, ob das betreffende Gebiet erfasst ist.
Abschnitt 6
Wichtige Ausnahmen: § 556e und § 556f BGB
Die Mietpreisbremse kennt Ausnahmen, die aber anspruchsvoll sind und nicht pauschal angenommen werden sollten. Besonders "umfassende Modernisierung" setzt mehr voraus als normale Renovierung.
| Vorschrift | Thema | Bedeutung |
|---|---|---|
| § 556e BGB | Vormiete / Modernisierung vor Mietbeginn | Vorherige zulässige Miete oder Modernisierung können relevant sein – im Einzelfall prüfen |
| § 556f BGB | Ausnahmen | Neubau nach 1.10.2014 und erste Vermietung nach umfassender Modernisierung können ausgenommen sein – vor Erklärung rechtlich prüfen |
| § 556g BGB | Rechtsfolgen / Rüge | Mieterrechte bei Verstoß, Auskunftspflichten des Vermieters |
Abschnitt 7
Gilt die Mietpreisbremse beim bestehenden Mietvertrag?
Bei einem fortbestehenden Mietverhältnis geht es nicht um eine neue Miethöhe bei Mietbeginn, sondern um Mieterhöhung im Bestand. Dann sind vor allem §§ 558 ff. BGB relevant. Die Mietpreisbremse kann dagegen relevant werden, wenn das Objekt nach einem Mieterwechsel neu vermietet wird.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sollten nicht verwechselt werden: Sie regeln unterschiedliche Situationen und gelten grundsätzlich unabhängig voneinander.
Abschnitt 8
Staffelmiete und Indexmiete
Staffel- und Indexmietverträge folgen eigenen Regeln. Bei diesen Vertragstypen ist § 558 BGB grundsätzlich nicht parallel anwendbar.
| Mietform | Folge |
|---|---|
| Staffelmiete nach § 557a BGB | Erhöhungen erfolgen nach vereinbarten Staffeln; § 558 BGB meist nicht parallel anwendbar |
| Indexmiete nach § 557b BGB | Anpassung an Verbraucherpreisindex; formelle Anforderungen frist- und formabhängig beachten |
| Normale Miete | § 558 BGB möglich, wenn Voraussetzungen (Sperrfrist, Kappungsgrenze, Begründung) erfüllt |
| Modernisierungsmiete | § 559 BGB gesondert – eigene Voraussetzungen und Grenzen |
Abschnitt 9
Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB
Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Erhaltungsanteile sind herauszurechnen. Fördermittel sind zu berücksichtigen. Die formellen Anforderungen nach § 559b BGB sind frist- und formabhängig zu beachten.
| Modernisierungsfall | Achtung |
|---|---|
| Neue Heizung | Erhaltungsanteil und Modernisierungsanteil trennen |
| Fenstertausch | Energetische Verbesserung, Lüftung und Erhaltungsanteil berücksichtigen |
| Dämmung | Energetische Maßnahme, Fördermittel beachten |
| Badmodernisierung | Komfortverbesserung vs. Erhaltung im Einzelfall abgrenzen |
| Leitungen | Instandhaltungs- und Modernisierungsanteil trennen |
Abschnitt 10
Häufige Fehler
- 1Mietpreisbremse und Kappungsgrenze verwechseln
- 2Mieterhöhung ohne Begründung versenden
- 3Falschen oder veralteten Mietspiegel verwenden
- 4Fristen seit letzter Erhöhung ignorieren
- 5Staffelmiete trotz Sperre zusätzlich erhöhen wollen
- 6Modernisierungskosten vollständig umlegen, ohne Erhaltungsanteil abzuziehen
- 7Neuvermietung ohne Prüfung der Mietpreisbremse
- 8Ausnahmen nach § 556e oder § 556f BGB pauschal annehmen
- 9Mängel und Mietminderung ignorieren
FAQ
Häufige Fragen
Kann ich nach dem Zuschlag sofort die Miete erhöhen?
Nicht pauschal. Es gelten die normalen mietrechtlichen Voraussetzungen, insbesondere § 558 BGB: Sperrfrist, Kappungsgrenze und Begründungspflicht. Im Einzelfall prüfen, wann zuletzt erhöht wurde.
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren grundsätzlich auf 20 %, in bestimmten Gebieten auf 15 %. Im Einzelfall prüfen, welche Grenze gilt.
Gilt die Mietpreisbremse auch bei Zwangsversteigerungen?
Bei Neuvermietung kann sie relevant sein, wenn das Objekt in einem entsprechenden Gebiet liegt. Beim bestehenden Mietvertrag gelten vor allem die Bestandsmietregeln der §§ 558 ff. BGB.
Welche Ausnahmen der Mietpreisbremse sind wichtig?
Vor allem Vormiete und Modernisierung nach § 556e BGB sowie Neubau und umfassende Modernisierung nach § 556f BGB. Diese Ausnahmen sind anspruchsvoll – vor Erklärung rechtlich prüfen.
Rechtliche Grundlagen
ZVG §§ 57, 90 · BGB §§ 556d–556g, 557a, 557b, 558–558d, 559–559b · Bundesregierung / Bundestag: Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 · Landesverordnungen zu angespannten Wohnungsmärkten. Stand: April 2026.