Mieterhöhung und Mietpreisbremse nach der Zwangsversteigerung

Bei bestehenden Wohnraummietverhältnissen ist § 558 BGB zentral. Danach kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Erhöhungszeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Zusätzlich gilt die Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 % erhöhen. In durch Rechtsverordnung bestimmten Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 %. Im Einzelfall prüfen, welche Grenze gilt.

Vor jedem Mieterhöhungsverlangen sollten die folgenden Prüffragen beantwortet werden. Fehlende Informationen – insbesondere zur letzten Erhöhung – müssen zuerst beschafft werden.

Das folgende Rechenbeispiel zeigt, wie die Kappungsgrenze die maximale Erhöhung begrenzt – auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete höher liegt.

Ein Mietspiegel ist ein wichtiges Begründungsmittel für das Mieterhöhungsverlangen – aber kein Freibrief für die höchste ausgewiesene Spanne. Ausstattung, Zustand, Lage und Begründung müssen im Einzelfall passen.

Die Mietpreisbremse betrifft die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Nach § 556d BGB darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, wenn die Landesregierung das Gebiet entsprechend bestimmt hat.

Die Mietpreisbremse wurde gesetzgeberisch bis Ende 2029 verlängert. Sie gilt aber weiterhin nur dort, wo das jeweilige Bundesland eine entsprechende Rechtsverordnung für angespannte Wohnungsmärkte erlässt. Im Einzelfall prüfen, ob das betreffende Gebiet erfasst ist.

Die Mietpreisbremse kennt Ausnahmen, die aber anspruchsvoll sind und nicht pauschal angenommen werden sollten. Besonders "umfassende Modernisierung" setzt mehr voraus als normale Renovierung.

Bei einem fortbestehenden Mietverhältnis geht es nicht um eine neue Miethöhe bei Mietbeginn, sondern um Mieterhöhung im Bestand. Dann sind vor allem §§ 558 ff. BGB relevant. Die Mietpreisbremse kann dagegen relevant werden, wenn das Objekt nach einem Mieterwechsel neu vermietet wird.

Mietpreisbremse und Kappungsgrenze sollten nicht verwechselt werden: Sie regeln unterschiedliche Situationen und gelten grundsätzlich unabhängig voneinander.

Staffel- und Indexmietverträge folgen eigenen Regeln. Bei diesen Vertragstypen ist § 558 BGB grundsätzlich nicht parallel anwendbar.

Nach § 559 BGB kann der Vermieter nach bestimmten Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Erhaltungsanteile sind herauszurechnen. Fördermittel sind zu berücksichtigen. Die formellen Anforderungen nach § 559b BGB sind frist- und formabhängig zu beachten.