ZwangsversteigerungBüro in Eisenberg, Thüringen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist das Teileigentum Nr. 1 im Erdgeschoss eines dreigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses mit ausgebautem Dachgeschoss in der Steinhausstraße 12 in 07607 Eisenberg. Das um 1900 errichtete Gebäude befindet sich auf einem 370 m² großen Grundstück (Flur 1, Flurstück 547/6) an der Ecke zur Fabrikstraße, ca. 300 m vom Marktplatz entfernt. Die Gewerbeeinheit weist eine Nutzfläche von 178,32 m² auf und gliedert sich in Verkaufsraum, Aufenthaltsraum, Abstellraum sowie WC. Die Mikrolage wird als mäßige Geschäftslage im Nebenkern von Eisenberg ohne Passantenfrequenz eingestuft, die vor allem auf Zielkunden ausgerichtet ist. Das Gebäude wurde nach 1990 in wesentlichen Bereichen modernisiert, darunter der Dachausbau mit Wärmedämmung und Neueindeckung, Isolierglasfenster, Außentüren, Sanitärbereiche sowie der Einbau einer Gas-Brennwert-Zentralheizung. Die Gewerbeeinheit selbst verfügt laut Sachverständigem über eine zweckmäßige Grundrisslösung und eine normale Standardausstattung; notwendige Instandsetzungen waren von außen nicht erkennbar. Zu beachten ist, dass eine Innenbesichtigung der Einheit nicht stattfand, da der Eigentümer keine Rückmeldung gab und keine Unterlagen bereitstellte; die Beurteilung erfolgte durch die Schaufensterscheibe sowie über Hausflur und Treppenhaus. Rechtlich ist der Einheit ein Miteigentumsanteil von 310,09/1.000 zugeordnet. Ein wesentlicher rechtlicher und tatsächlicher Mangel besteht darin, dass das im Grundbuch (Blatt 2802) vermerkte Sondereigentum an einem Pkw-Stellplatz in der Örtlichkeit nicht vorhanden ist. Zudem besteht eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG, wonach Veräußerungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen (ausgenommen Zwangsvollstreckung). Die Einheit steht derzeit leer und ist nicht vermietet. Der Verkehrswert wurde auf 69.000 € (abgeleitet aus einem Ertragswert von 69.100 €) zum Stichtag 24. Oktober 2025 festgesetzt, was einem relativen Verkehrswert von 388 €/m² Nutzfläche entspricht. Angesichts des niedrigen Einstiegspreises bietet das Teileigentum Potenzial für Selbstnutzer oder renditeorientierte Anleger mit tragfähigem Nutzungskonzept, erfordert jedoch eine sorgfältige Kalkulation möglicher Renovierungsbedarfe im Innenbereich.