ZwangsversteigerungBüro in Gudensberg, Hessen

Das Versteigerungsobjekt 'Freiheit 7' befindet sich in 34281 Gudensberg und umfasst ein 2.442 m² großes Grundstück (Flur 16, Flurstück 90/6), bebaut mit den Gebäudekörpern einer ehemaligen Molkerei mit Verwaltungstrakt und Produktionsbereichen. Die Erschließung erfolgt über die Straße 'Freiheit' im Süden sowie die 'Bahnhofstraße' im Norden. Für das Areal besteht der rechtsgültige vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 90 'Freiheit 7 Molkerei' aus dem Jahr 2022, welcher ein Allgemeines Wohngebiet (WA) mit bis zu drei Vollgeschossen, einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,8 festsetzt. Der bauliche Zustand des Gesamtobjektes (BGF ca. 1.593 m², Bruttorauminhalt ca. 16.736 m³) ist als sehr schlecht einzustufen. Der Gebäudekomplex steht seit mindestens sechs Jahren ungenutzt leer. Es liegen erhebliche Durchfeuchtungen durch undichte Dächer vor, die Gebäudetechnik ist stillgelegt und die Standsicherheit einzelner Bauteile ist fraglich. Eine wirtschaftliche Sanierung oder Nachnutzung des Bestandsgebäudes ist ausgeschlossen, weshalb der Gutachter das Grundstück als reines Liquidationsobjekt einstuft. Ein genehmigter Abbruchantrag samt Konzept aus dem Jahr 2018 liegt bereits vor; die Freilegungskosten werden überschlägig auf 655.000,00 € geschätzt. Rechtlich und umweltbezogen bestehen wesentliche Risiken: Laut Auskunft des Fachinformationssystems Altflächen und Grundwasserschadensfälle (FIS AG) des Landes Hessen liegen relevante Eintragungen für das Flurstück vor. Baulasten sind nicht eingetragen, das Grundstück ist erschließungsbeitragsfrei, weist jedoch Grenzbebauungen und Abstandsflächenunterschreitungen auf. Dem ermittelten Bodenwert von 197.802,00 € stehen die hohen Abbruchkosten gegenüber, sodass der Vergleichs- bzw. Verkehrswert sachverständig und gerichtlich auf 1,00 € festgesetzt wurde. Fazit: Das Grundstück bietet nach vollständigem Rückbau signifikantes Potenzial für eine Neubau-Wohnbebauung im Rahmen des Bebauungsplans. Investoren müssen jedoch die erheblichen Rückbau- und möglichen Altlastenbeseitigungskosten vollumfänglich in ihr Erwerbs- und Entwicklungskonzept einpreisen.