ZwangsversteigerungBüro in München, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst die gewerblich genutzte Teileigentumseinheit Nr. 50 in der Ismaninger Straße 136 im Stadtbezirk Bogenhausen der Landeshauptstadt München (18,54/1.000 Miteigentumsanteil an dem 3.013 m² großen Grundstück Fl.-Nr. 141). Die Gewerbefläche erstreckt sich über drei Ebenen mit ca. 137 m² Nutzfläche im Erdgeschoss und Obergeschoss (Galeriebereich) sowie ca. 26 m² Lager- und WC-Flächen im 1. Untergeschoss, insgesamt 163 m² Nutzfläche. Der Standort zeichnet sich durch eine gute städtische Mikrolage mit Tram-Haltestelle (Bundesfinanzhof) direkt vor dem Gebäude aus, unterliegt straßenseitig jedoch spürbaren Lärmimmissionen. Das Wohn- und Geschäftshaus wurde ca. 1975 in Massivbauweise errichtet und ca. 1997 aufgestockt; die Beheizung wurde 2025 auf Fernwärme umgestellt. Die Gewerbeeinheit wird derzeit als Restaurant betrieben. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wird im Gutachten als durchschnittlich bis abgenutzt eingestuft (Sanitäranlagen beansprucht, ein Urinal defekt, Bodenbeläge teils schadhaft, eine Schaufensterscheibe im OG erblindet). Zudem besteht auf der zugeordneten Terrassenfläche ein Rückbaubeschluss für ein nicht genehmigtes Klimagerät. Rechtlich und wirtschaftlich ist zu beachten, dass das Verfahren über zwei ideelle 1/2 Miteigentumsanteile mit jeweils 439.500 EUR Verkehrswert geführt wird. In der WEG bestehen erhebliche Hausgeldrückstände (ca. 120.000 EUR) und es stehen kostenintensive Sanierungsmaßnahmen an, darunter die Sanierung der Tiefgarage mit geschätzten Gesamtkosten von 1,3 bis 1,8 Mio. EUR, für die der Gutachter einen pauschalen Wertabschlag von 11.000 EUR angesetzt hat. Das Sondernutzungsrecht an der Dachterrasse schließt eine gastronomische Außenbewirtschaftung aus. Insgesamt bietet die Liegenschaft aufgrund des hohen anteiligen Bodenwerts (angepasst rd. 1,117 Mio. EUR) und der soliden Mietertragskraft (nachhaltiger Rohertrag 36.000 EUR p.a.) eine interessante Investitionsbasis für kapitalstarke Anleger, die anstehende WEG-Aufwendungen und das Erwerbsrisiko von Miteigentumsanteilen souverän managen können.