ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Alsdorf, Nordrhein-Westfalen

Die zur Versteigerung anstehende 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. W7) befindet sich im 3. Obergeschoss rechts eines viergeschossigen Mehrfamilienhauses mit Staffelgeschoss am Willy-Brandt-Ring 18 in 52477 Alsdorf. Das 2020 auf einem 813 m² großen Grundstück errichtete Gebäude verfügt über neun Wohneinheiten und liegt unmittelbar am Anna-Park. Die Wohnung bietet eine Wohnfläche von 82,64 m² (laut Beschluss ca. 83 m²), aufgeteilt auf ein Wohn-/Esszimmer, zwei Schlafzimmer, eine offene Küche, Diele, Bad, separates Gäste-WC, Abstellraum und einen Balkon. Zur Einheit gehören zudem ein eigener Abstellraum (7-W) auf dem Grundstück sowie das Sondernutzungsrecht am überdachten Carport-Stellplatz P7. Das Wohnhaus präsentiert sich technisch modern mit Fußbodenheizung, dezentraler Lüftungsanlage, Wärmepumpe, Solarthermie und Personenaufzug, was sich in einem hervorragenden Endenergiebedarf von 20 kWh/(m² a) (Effizienzhaus 40) widerspiegelt. Dennoch weist das Gebäude gravierende Baumängel und Bauschäden auf, insbesondere an der Fassadendämmung (WDVS), Sockelanschlüssen, Dach- und Balkonentwässerungen sowie Feuchtigkeitseintritten mit Schimmelbefall an der rechten Gebäudeseite. Eine baubehördliche Schlussabnahme liegt wegen nichterfüllter Auflagen (Begrünung der Nebenanlagen) bisher nicht vor. Da die Wohnung W7 von der Gutachterin nicht von innen besichtigt werden konnte, wurden Feuchtigkeitsschäden im Wohn-/Essbereich unterstellt und entsprechende Abschläge vorgenommen. Im Grundbuch und in der WEG-Verwaltung zeigen sich weitere Besonderheiten: Die Instandhaltungsrücklage ist mit 3.000 € unzureichend dotiert, eine Sonderumlage ist in Vorbereitung. Zudem weicht die tatsächliche Errichtung der Außenabstellräume von der Teilungserklärung ab, was Anpassungsbedarf erfordert. Das Grundstück liegt im Bereich des ehemaligen Steinkohlebergbaus der Zeche Anna, wobei Sicherungsmaßnahmen seitens der EBV GmbH aktuell nicht gefordert werden. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 162.000,00 € basiert auf dem Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung umfangreicher Abzüge für Mängel (55.992,00 €), merkantilen Minderwert (25.753,00 €) und fehlende Innenbesichtigung (11.600,00 €). Für Bieter bietet das Objekt erhebliche Wertsteigerungspotenziale, sofern die baulichen und administrativen Mängel der Eigentümergemeinschaft nachhaltig behoben werden können.