ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bad Griesbach, Bayern

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens ist eine 1-Zimmer-Dachgeschosswohnung (Nr. 14 in Haus 15) in der Karpfhamer Straße 10 in 94086 Bad Griesbach im Rottal. Die Wohnfläche beträgt ca. 27,00 m² und umfasst laut Aufteilungsplan Flur, Abstellraum, Bad/WC, Küche, Wohn-/Schlafraum sowie einen nach Westen ausgerichteten Balkon. Zur Einheit gehört ein Sondernutzungsrecht am Pkw-Außenstellplatz Nr. 36 sowie an einem Kellerabteil K10, das baulich jedoch nicht abgetrennt ist. Die Gesamtanlage befindet sich in einfacher bis durchschnittlicher Wohnlage ca. 1 km südwestlich des Stadtzentrums. Das Gebäude wurde um 1989 in Massivbauweise errichtet und ursprünglich für einen Hotelbetrieb konzipiert, später bis ca. 2002 als Übergangswohnheim für Aussiedler genutzt. Am Tag der Außenbesichtigung zeigte das Gebäude einen baujahrtypischen, einfachen bis durchschnittlichen Gesamteindruck ohne gravierende äußere Schäden. Da der Eigentümer dem Sachverständigen den Zutritt zur Wohnung verweigerte, basiert die Wertermittlung ausschließlich auf dem äußeren Anschein; der tatsächliche Innenausbau und Zustand sind unbekannt. Planungsrechtlich liegt das Grundstück im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Birketweg Süd“ (Sondergebiet für gewerbliche Beherbergungsbetriebe). Eine Dauerwohnnutzung ist baurechtlich nicht offiziell genehmigt, wird jedoch behördlich geduldet. Nach Auskunft der Hausverwaltung verfügt die WEG über eine sehr eingeschränkte Liquidität; ein aktueller Nachweis über die Instandhaltungsrücklage liegt nicht vor. Das monatliche Hausgeld beläuft sich auf 134,00 € gemäß Wirtschaftsplan 2024. Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren auf 30.000,00 € festgesetzt (Wertermittlungsstichtag 24.02.2026). Dabei wurde ein pauschaler Zuschlag von 2.000,00 € für den Stellplatz berücksichtigt und ein pauschaler Risikoabschlag von 8 % (2.633,00 €) für nicht einsehbare Schäden und Reparaturstau vorgenommen. Für Erwerber bietet das Objekt einen sehr günstigen Einstiegspreis, birgt jedoch erhebliche Unwägbarkeiten hinsichtlich Sanierungsstau, WEG-Finanzen und Belegungsstatus.