ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Berlin, Berlin

Zur Versteigerung steht das Sondereigentum an der 2-Zimmer-Wohnung Nr. 16 im Erdgeschoss (links vorne) des Mehrfamilienhauses Hochkirchstraße 6 / Bautzener Platz 2 im Berliner Ortsteil Schöneberg (Amtsgericht Schöneberg, Az. 76 K 87/25). Das Gebäude wurde um 1909 auf einem 1.002 m² großen Grundstück in geschlossener Blockrandbebauung errichtet und verfügt über 46 Einheiten im Gesamtkomplex. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende ÖPNV-Anbindung (S- und U-Bahnhof Yorckstraße in ca. 500 m) sowie die Nähe zum Park am Gleisdreieck und Kreuzberg aus, ist mietspiegelrechtlich jedoch als einfache Wohnlage eingestuft. Die Wohnung verfügt laut Bauakte über eine Wohnfläche von ca. 58,29 m², aufgeteilt auf zwei Zimmer, Küche, Bad, Flur und Abstellbereich, ergänzt durch ein zugeordnetes Kellerabteil. Da zur Wertermittlung kein Zutritt zur Wohnung gewährt wurde, basiert die Zustandsbeschreibung ausschließlich auf der Außenbesichtigung und Aktenlage. Während das Gemeinschaftseigentum einen normalen, fortlaufend unterhaltenen Gesamtzustand aufweist, zeigten sich die Fenster und Rollläden der Versteigerungseinheit von außen in einem stark abgenutzten und sanierungsbedürftigen Zustand. Beheizt wird die Anlage über eine Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 1999, wobei im Energieverbrauchsausweis ein Endenergiekennwert von 80,66 kWh/(m² a) (Klasse C) ausgewiesen ist. Das Grundstück liegt in einem Erhaltungsverordnungsgebiet gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutzgebiet Bautzener Straße), was den Handlungsspielraum bei baulichen Veränderungen und Ausstattungsanpassungen reglementiert. Baulasten oder Altlastenverdachtsmomente liegen ausweislich der behördlichen Auskünfte nicht vor, auch ein Denkmalschutz besteht nicht. Die Instandhaltungsrücklage der WEG war zum 31.12.2024 mit 306.615,31 Euro (rechnerischer Wohnungsanteil: 5.335,28 Euro) gut dotiert. Das monatliche Hausgeld beläuft sich für 2026 auf 252,70 Euro (inklusive 72,50 Euro Erhaltungsrücklage). Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren auf 162.000,00 Euro festgesetzt, worin bereits ein 15-prozentiger Sicherheitsabschlag wegen der fehlenden Innenbesichtigung enthalten ist. Für Investoren und Selbstnutzer bietet das Objekt aufgrund der gefragten Kiezlage Potenzial, verlangt jedoch eine klare Risikobereitschaft bezüglich des Innenzustands, möglicher Räumungskosten bei Eigennutzung durch den Schuldner sowie künftiger Kosten für den Heizungstausch.