ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Bochum, Nordrhein-Westfalen

Die Liegenschaft umfasst eine 3- bis 4-Zimmer-Eigentumswohnung (Wohnung Nr. 4) im 1. Obergeschoss links eines zweigeschossigen, unterkellerten Mehrfamilienhauses mit vier Wohneinheiten (Gesamtanlage: 3 Mehrfamilienhäuser mit 14 Wohnungen und 8 Garagen) in der Straße Murmannsfeld 3 in 44879 Bochum-Linden. Das 1969 errichtete Gebäude liegt in einer ruhigen Sackgasse in leichter Hanglage. Kindergarten, Grundschule, Nahversorgungseinrichtungen und Straßenbahnhaltestellen befinden sich in fußläufiger Entfernung. Das Gesamtgrundstück weist eine Fläche von 2.262 m² auf (Miteigentumsanteil: 9.496/100.000). Die Wohnfläche der Einheit beläuft sich auf ca. 105 m² und verteilt sich auf einen Wohnraum, zwei Schlafräume, Küche, Bad, zwei Abstellräume, Flur sowie zwei Balkone. Während das Gemeinschaftseigentum einen gepflegten Zustand aufweist und teilweise modernisiert wurde (Wärmedämmfassade, erneuerte Dacheindeckung, Gasheizkessel ca. 2010 erneuert), befindet sich das Sondereigentum in einem verwahrlosten und erheblich instandsetzungsbedürftigen Zustand. Die Ausstattung entspricht weitgehend dem Baujahr. Die Gutachterin hat pauschale Wertabschläge für Instandsetzungsbedarf (25.000 Euro) sowie für Räumung und Entsorgung (6.000 Euro) berücksichtigt. Rechtlich und baulich sind mehrere Besonderheiten zu beachten: Bei der Ortsbesichtigung waren wesentliche Bereiche (Wohnraum, Keller, Abstellraum) nicht zugänglich. Zudem wurde die Trennwand zwischen Wohn- und Kinderzimmer ohne Nachtragsgenehmigung entfernt und im Keller eine ungenehmigte Türöffnung zur Garage geschaffen. Erschließungsbeiträge für den Brannenweg werden seitens der Stadt Bochum noch erhoben (pauschaler Abschlag: 250 Euro). Bergbauliche Einwirkungen sind nach Auskunft der Bergbehörde abgeklungen. Altlasten oder Baulasten sind nicht verzeichnet. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 235.000 Euro (ermittelt aus vorläufigem Vergleichswert von 267.000 Euro und Ertragswert von 265.000 Euro) bietet die Wohnung eine interessante Einstiegsmöglichkeit. Voraussetzung für ein rentables Engagement ist jedoch die Einpreisung der umfassenden Sanierungskosten sowie der Risiken aus der unvollständigen Besichtigung.