ZwangsversteigerungEigentumswohnung in Erkrath, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft eine 3-Zimmer-Eigentumswohnung (Aufteilungsplan Nr. 67) im 1. Obergeschoss links des Mehrfamilienhauses Schimmelbuschstraße 50 im Erkrather Stadtteil Hochdahl (Kreis Mettmann). Die Wohnanlage wurde ca. 1976 in Massivbauweise mit vorgehängter Fassade errichtet und umfasst insgesamt 100 Wohneinheiten. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von 89,33 m², verteilt auf Wohnzimmer, zwei Schlafzimmer, Küche, Diele mit Abstellraum, zwei Bäder (ein Duschbad, ein Wannenbad) sowie eine nach Süden ausgerichtete Loggia. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein ruhiges, durch Grünanlagen geprägtes Wohnumfeld mit fußläufiger Erreichbarkeit von Schulen, Kindergärten und dem Hochdahler Markt aus. Die Autobahnen A 3 und A 46 sowie S-Bahn-Haltepunkte sind in wenigen Minuten erreichbar. Das Sondereigentum präsentierte sich zum Besichtigungsstichtag in einem insgesamt gut unterhaltenen und zeitgemäß ausgestatteten Zustand. Die Bäder sind modern gefliest und ausgestattet; die Beheizung erfolgt zentral über Fernwärme mit sehr günstigen Verbrauchskennwerten von 51,2 kWh/(m² a). Im Badezimmer 2 wurde ein behobener früherer Wasserschaden aus der darüberliegenden Wohnung festgestellt, der lediglich noch kleinerer Malerarbeiten bedarf. Das Gemeinschaftseigentum weist jedoch sichtbare Bauschäden in Form von Rissen und Abplatzungen an der vorgehängten Beton- und Plattenfassade auf. Die WEG spart hierfür seit 2004 eine jährliche Sonderumlage (40.000 € gesamt; Anteil der Wohnung 446,40 €/Jahr) an. Rechtlich ist das Grundstück lastenfrei bezüglich wertmindernder Dienstbarkeiten; eingetragene Leitungs- und Wegerechte sowie das Antennenrecht für Siemens beeinträchtigen die Nutzung nicht. Es bestehen weder Baulasten noch Denkmalschutzauflagen oder Altlastenverdachtsmomente. Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft betrug zum 30.11.2025 beachtliche 1.248.895,70 €. Ein eigener Pkw-Stellplatz gehört nicht zur Wohnung, es stehen jedoch ca. 40 Besucherparkplätze auf dem Grundstück zur Verfügung. Das monatliche Hausgeld beträgt ab 2026 386 €. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 162.000 € (ca. 1.813 €/m²) liegt die Wohnung unter den durchschnittlichen Marktpreisen für Eigentumswohnungen im Kreis Mettmann. Bei einer marktüblichen Kaltmiete von ca. 8,00 €/m² (8.580 € p.a.) eignet sich das Objekt nach erfolgter Räumung gleichermaßen für renditeorientierte Vermieter wie für preisbewusste Eigennutzer.