TeilungsversteigerungEigentumswohnung in München, Bayern

Das Bewertungsobjekt umfasst eine 2-Zimmer-Eigentumswohnung (Nr. 5) im Erdgeschoss des Hauses Ludwig-Krafft-Straße 18 in 81371 München-Sendling. Die Wohnanlage aus dem Jahr 1986 besteht aus fünf unterkellerten Gebäudekörpern mit insgesamt 34 Wohneinheiten und 40 Tiefgaragenstellplätzen auf einem 2.725 m² großen Grundstück. Das Wohnumfeld zeichnet sich durch eine ruhige Lage an einem Wendehammer sowie die Nähe zu den Isarauen (ca. 500 m) und der U-Bahn-Station Brudermühlstraße (ca. 750 m) aus, was der Lage gemäß Gutachterausschuss eine gute Wohnqualität bescheinigt. Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von rund 58,40 m² (inklusive hälftig angerechneter Loggia mit 2,00 m²) sowie ein ca. 10,20 m² großes, massiv gemauertes Kellerabteil. Der Grundriss teilt sich auf in Diele, Bad, Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche mit Essbereich und Loggia. Vor etwa drei bis vier Jahren wurden Teilrenovierungen durchgeführt (Erneuerung von Böden, Innentüren und Waschtisch). Der Gesamtzustand ist durchschnittlich; vor einer Neuvermietung sind malerische Arbeiten und kleinere Justierungen an Fenstern und Zargen erforderlich, wofür der Gutachter pauschal 5.800 Euro angesetzt hat. Das Gebäude verfügt über eine Gas-Zentralheizung aus 2010 (Energieverbrauch 113,6 kWh/(m²a), Klasse D); das Dach von Haus 18 wurde 2023 erneuert. Das Objekt wird im Wege der Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft versteigert und ist zum Stichtag bezugsfrei. Das monatliche Hausgeld beträgt laut Wirtschaftsplan 2025 rund 283,00 Euro (davon 100,69 Euro Zuführung zur Instandhaltungsrücklage). Für die Eigentümergemeinschaft besteht eine beschlossene Sonderumlage zur Dachsanierung der Häuser 12 und 14, von der auf die Einheit Nr. 5 ein Betrag in Höhe von 7.250,00 Euro entfällt. Die eingetragenen Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs sind anlagenüblich und wertneutral. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 390.000,00 Euro wurde sachgerecht im Vergleichswertverfahren (Basiswert 6.900 Euro/m² Wohnfläche) unter Abzug der Instandsetzungskosten (5.800 Euro) und der Sonderumlage (7.250 Euro) ermittelt. Für Kapitalanleger und Selbstnutzer bietet die Immobilie eine solide Substanz in solider Münchner Stadtlage mit kalkulierbaren Zusatzinvestitionen.