ZwangsversteigerungEigentumswohnung in München, Bayern

Das Bewertungsobjekt befindet sich im nordöstlichen Münchener Stadtteil Oberföhring im 'Pharao-Haus' (Fritz-Meyer-Weg 55), einer markanten Terrassen-Wohn- und Geschäftshausanlage aus dem Baujahr 1975. Die 1,5-Zimmer-Wohnung Nr. 16 liegt im Hochparterre von Bauteil A und umfasst ca. 44,40 m² Wohnfläche sowie ein ca. 3,0 m² großes Kellerabteil im 2. Untergeschoss. Die Mikrolage bietet eine vollständige Nahversorgung direkt auf dem Grundstück sowie eine direkte Anbindung an Bus und Tram, ist jedoch durch die nahe gelegene Effner- und Cosimastraße immissionsbelastet. Das Gemeinschaftseigentum befindet sich in einem baujahrsgemäß durchschnittlichen Zustand; an den Fassaden der Bauteile A, B und C wurden deutliche Betonschäden festgestellt, deren Sanierung über drei Sonderumlagen finanziert wird. Das Sondereigentum selbst ist in einem extrem verwahrlosten, unbewohnbaren Zustand (sog. Messi-Wohnung). Es besteht ein vollständiger Sanierungsbedarf (Sanitär, Böden, Wände, Türen, Fenster, Elektro) sowie die Notwendigkeit einer fachgerechten Entrümpelung, Desinfektion und Schimmelbeseitigung. Die Raumbeheizung erfolgt dezentral über Nachtspeicheröfen. Rechtlich handelt es sich um einen Miteigentumsanteil von 1,602/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung Nr. 16. Abteilung II des Grundbuchs weist keine außergewöhnlich wertmindernden Belastungen auf. Für die Veräußerung ist laut Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des WEG-Verwalters erforderlich. Bei der Ortsbesichtigung war die Wohnung vom Schuldner selbst bewohnt, konnte aber wegen der massiven Vermüllung nur im Flurbereich betreten werden. Der vom Gutachter im Vergleichswertverfahren ermittelte Verkehrswert beläuft sich auf 204.000,00 € (Stichtag: 26.06.2025). Hierbei wurden ein Basiswert von 6.250,00 €/m² angesetzt und besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von 73.510,53 € (67.000,00 € Sanierungsaufwand sowie 6.510,53 € Sonderumlagen) wertmindernd berücksichtigt. Für kapitalstarke Investoren mit Sanierungskompetenz stellt das Objekt eine interessante Erwerbsgelegenheit dar.