ZwangsversteigerungEigentumswohnung in München, Bayern

Zur Versteigerung am Amtsgericht München kommt eine 3-Zimmer-Dachterrassenwohnung (Sondereigentum Nr. 61) nebst einem Tiefgaragenstellplatz (unterer Platz auf Duplexparker Nr. 102) in der Implerstraße 23 im Münchner Stadtbezirk Sendling (Untersendling). Das Wohn- und Geschäftshaus wurde 1982 in massiver Ziegelbauweise mit 6 Geschossen errichtet und umfasst gewerbliche Einheiten im Erdgeschoss sowie Wohnungen in den oberen Etagen. Die Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur mit Geschäften des täglichen Bedarfs, Kitas und Schulen in fußläufiger Entfernung aus. Die U-Bahn-Station Implerstraße liegt nur ca. 200 m entfernt (ca. 7 Minuten Fahrzeit zum Marienplatz). Eine gewisse Lärmbeeinträchtigung besteht durch die Implerstraße sowie eine ca. 130 m entfernte Bahntrasse. Die Wohnung liegt im 5. Obergeschoss (Dachgeschoss) und weist eine Wohnfläche von ca. 94,50 m² auf (inklusive hälftiger Anrechnung der beiden je ca. 20 m² großen Dachterrassen mit Ost- und Westorientierung). Zur Wohnung gehört ein Kellerabteil mit ca. 4,50 m² Nutzfläche. Ein Aufzug der Firma Haushahn wurde 2019 erneuert, hält jedoch jeweils auf Zwischenebenen, weshalb der Zugang nicht barrierefrei ist. Im Sondereigentum wurden vor einigen Jahren hochwertige dreifach verglaste Schüco-Aluminiumfenster eingebaut. Das monatliche Wohngeld liegt bei rund 358 € (inklusive Tiefgarage). Im Grundbuch von Untersendling ist die Wohnung auf Blatt 21810 mit 14,28/1.000 Miteigentumsanteil eingetragen, der Stellplatz auf Blatt 21851 mit 2,03/1.000 Anteil. Wesentliche Belastungen in Abteilung II bestehen nicht. Rechtliche und wirtschaftliche Risiken resultieren insbesondere aus den Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft: Für die Sanierung der Tiefgarage wurden drei Sonderumlagen-Tranchen von je 500.000 € beschlossen, an denen sich der jeweilige Eigentümer anteilig beteiligen muss. Zudem ist die Gaszentralheizung überaltert, während die Erhaltungsrücklage mit ca. 146.000 € (Stand Ende 2024) gering dotiert ist. Da der Gutachter die Wohnung nicht von innen besichtigen konnte, wurde fiktiv ein durchschnittlicher Zustand unterstellt. Der Sachverständige hat den Verkehrswert im Vergleichswertverfahren ermittelt und für die Wohnung auf 670.000 € sowie für den Duplexstellplatz auf 22.000 € festgesetzt, was einem Gesamtverkehrswert von 692.000 € entspricht. Unter Berücksichtigung der anstehenden Sonderumlagen und eines eventuellen Renovierungsaufwands stellt die Immobilie eine chancenreiche Anlage im Münchner Immobilienmarkt dar, erfordert jedoch eine konservative Bietstrategie.