ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bergneustadt, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst zwei zusammenhängende Grundstücke in der Stentenbergstraße 26 in 51702 Bergneustadt: Flurstück 1597 mit 614 m² Gebäude- und Freifläche sowie Flurstück 1621 mit 563 m² Gartenland, insgesamt somit 1.177 m² Grundstücksfläche. Die Wohnlage wird im Gutachten als gut eingestuft; das Stadtzentrum von Bergneustadt mit allen wesentlichen Infrastruktureinrichtungen ist in wenigen Minuten erreichbar, während nach der Lärmkartierung keine nennenswerten Verkehrsbeeinträchtigungen vorliegen. Auf Flurstück 1597 befindet sich ein 1954/1955 massiv errichtetes, 1964 erweitertes Ein- bis Zweifamilienhaus mit ca. 176 m² Gesamtwohnfläche, aufgeteilt auf die Hauptwohnung im Erdgeschoss (ca. 112 m²) und eine Einliegerwohnung im Dachgeschoss (ca. 64 m²). Das Gebäude weist einen mäßigen bis schlechten Unterhaltungszustand auf. Bei der Ortsbesichtigung wurden diverse Mängel erfasst: Die Gastherme im Keller ist ausgebaut, Außenwanddämmungen sind unvollständig, das Holzgeländer und die Kragplatte des Balkons sind schadhaft, und in beiden Wohneinheiten besteht teils unvollendeter Rohbau- bzw. hoher Renovierungsbedarf (u.a. Bäder, Bodenbeläge, Elektrik, Fenster). Rechtlich sind in Abteilung II des Grundbuchs keine wertmindernden Belastungen wie Wohnrechte oder Baulasten vermerkt. Zu beachten sind jedoch Grenzabweichungen: Ca. 30 m² der Vorgartenfläche liegen im Straßenflurstück 4405, und das rückwärtige Schleppdach stützt sich auf dem angrenzenden Flurstück 1621 ab. Zudem wurde der Anbau von 1964 abweichend von den genehmigten Plänen ca. 1 m breiter ausgeführt, wobei die Genehmigungsfähigkeit im Gutachten unterstellt wird. Der Gesamtverkehrswert wurde gerichtlich auf 320.000,00 € festgesetzt (245.000,00 € für das bebaute Hausgrundstück, 75.000,00 € für das Gartengrundstück). Der Gutachter hat den Bauschäden und dem Sanierungsstau durch einen pauschalen Wertabschlag von 75.000,00 € Rechnung getragen. Für Investoren mit eigener Sanierungskompetenz bietet sich hier bei entsprechend kalkuliertem Bietlimit eine attraktive Einstiegschance in ein zentrumsnahes Wohnobjekt.