ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Berlin, Berlin

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Maximiliankorso 64 im Berliner Ortsteil Frohnau (Bezirk Reinickendorf). Die Mikrolage zeichnet sich als gehobenes, bürgerliches Villenviertel mit offener Bauweise und lockerer Durchgrünung aus. Das 1.122 m² große Grundstück ist mit einer zweieinhalbgeschossigen, voll unterkellerten Altbau-Villa aus dem Jahr 1927 (ca. 195,25 m² Wohnfläche, 6 Zimmer zzgl. Dachstudio und ca. 80 m² Keller-Nutzfläche) sowie einem eingeschossigen, nicht unterkellerten Gartenhaus mit Pultdach (ehemalige Gymnastikhalle von 1978, ca. 120,77 m² Wohnfläche) bebaut. Zwischen beiden Baukörpern befindet sich ein 2008 massiv errichteter Doppelcarport. Der bauliche Zustand wird vom Gutachter als im Kern solide, jedoch in Teilen vernachlässigt und sanierungsbedürftig eingestuft (Zustandsnote normal mit Mängeln). Modernisierungen fanden in den 1990er und 2000er Jahren statt (Dachausbau Villa, Sanitärausstattungen, Elektrik). Es besteht jedoch erheblicher Instandhaltungsrückstau: Insbesondere die Außentreppen, Terrassensockel (klaffende Durchrisse) und Balkone sind schadhaft. Die Heizungsanlage der Villa datiert aus 1994/95 und ist kurzfristig erneuerungsbedürftig; der Kamin ist wegen Mängeln stillgelegt. Die Fenster bestehen teils aus einfachen Holzkastenfenstern. Für die erforderliche Instandsetzung und Revitalisierung wurde ein Gesamtabschlag von 275.000,00 Euro in Ansatz gebracht. Rechtlich und baurechtlich ist zu beachten, dass für den Ausbau der ehemaligen Gymnastikhalle zu Wohnzwecken keine bauaufsichtliche Umnutzungsgenehmigung in den Akten vorliegt und das Gebäude außerhalb der hinteren Baugrenzen liegt. Die Altbau-Villa wird derzeit von der Eigentümerin bewohnt; eine frühere Duldung durch den Insolvenzverwalter gegen monatlich 2.200,00 Euro Nutzungsentgelt lief zum 31.05.2024 aus. Das Gartenhaus steht leer. Das Grundstück ist altlastenfrei und unterliegt keinem Denkmalschutz. Fazit: Bei einem Verkehrswert von 1.260.000,00 Euro (bereits bereinigt um die Revitalisierungskosten) bietet das Ensemble substanzielles Potenzial im Premium-Wohnsegment, verlangt jedoch Risikobereitschaft bezüglich Räumung, baurechtlicher Legalisierung und technischer Kernsanierung.