ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Bielefeld, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt Gelsenkirchener Straße 11 befindet sich im südlichen Bielefelder Stadtbezirk Brackwede in einem durch Ein- bis Zweifamilienhausbebauung geprägten Wohngebiet. Auf dem 512 m² großen, nach Westen abfallenden Grundstück steht ein im Jahr 2013 fertiggestelltes, zweigeschossiges, nicht unterkellertes Einfamilienhaus mit Satteldach und Zwerchgiebel. Die reine Wohnfläche beträgt rd. 140 m² (EG ca. 79 m², OG ca. 61 m²). Zur Liegenschaft gehört ferner ein im Jahr 2015 baurechtlich abgenommener Carport mit integriertem Geräteraum. Die Infrastrukturanbindung ist gut, wenngleich die Nähe zum stark frequentierten Südring zu merklichen Verkehrsgeräuschen führt. Das Wohnhaus befindet sich in einem gepflegten Allgemeinzustand mit normalem Ausstattungsstandard (u. a. Fliesen, Laminat, Gas-Brennwertheizung mit Solarthermie, Fußbodenheizung, bodentiefe Isolierglasfenster mit elektrischen Rollläden). Die Außenanlagen und der Garten sind jedoch zu großen Teilen unfertig; Böschungen zur Terrasse und zu Gartentreppen sind ungesichert. Ferner verzeichnet das Gutachten kleinere Schäden wie Putzabplatzungen, Trockenbaurisse, unfertige Deckenfugen im Treppenbereich sowie eine unfertige Elektroinstallation an der Terrassenüberdachung, für die insgesamt ein pauschaler Abzug von 18.000 € vorgenommen wurde. Rechtlich handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Im Baulastenverzeichnis ist eine Vereinigungsbaulast vermerkt. Eine wesentliche Besonderheit betrifft den Spitzboden: Dieser wurde ohne baurechtliche Genehmigung ausgebaut und erfüllt nicht die Kriterien eines Vollgeschosses bzw. zulässigen Wohnraums. Das Gutachten bewertet diesen Bereich folglich nicht als Wohnfläche, sondern mit einem pauschalen Nutzflächenwert von 10.000 €. Das Sachwertverfahren führt unter Anwendung eines lagebereinigten Sachwertfaktors von 0,80 zu einem fundierten Verkehrswert von 373.000 €. Für Erwerber bietet die Immobilie eine solide Substanz in jungem Baualter, erfordert jedoch nach Zuschlagserteilung Investitionen in die Fertigstellung der Garten- und Außenanlagen sowie die Klärung der Dachgeschossnutzung.