ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt betrifft das Erbbaurecht an einem im Jahr 1965 fertiggestellten, zweigeschossigen Einfamilien-Reihenmittelhaus in der Wesengutstraße 4 im Dortmunder Ortsteil Benninghofen/Loh. Das 181 m² große Zweifrontengrundstück grenzt westlich an die Straße Roter Weg und östlich an einen Fußweg zur Wesengutstraße. Die Wohnlage zeichnet sich durch ein ruhiges Wohnumfeld, überwiegende Reihen- und Doppelhausbebauung sowie eine gute Erreichbarkeit der Dortmunder Innenstadt (ca. 6,5 km) und des Naherholungsgebiets Benninghofer Mark (ca. 500 m) aus. Der Bodenrichtwert zum Stichtag 01.01.2024 liegt bei 490 €/m². Das Wohngebäude verfügt über eine Wohnfläche von rund 79 m², verteilt auf Erd- und Obergeschoss, sowie eine Nutzfläche von rund 36 m² im Vollkeller. Der Spitzboden ist als Kriechboden ausgeführt und nicht ausbaufähig. Da ein Zutritt verwehrt war, erfolgte die Wertermittlung ausschließlich auf Basis einer Außenbesichtigung und historischer Bauakten. Der bauliche Erhaltungszustand ist durch jahrelangen Instandhaltungsrückstau geprägt: Die Fassade, ursprüngliche Holzfenster, Dachrinnen und die Außenanlagen sind sanierungsbedürftig bzw. stark verwildert. Das Dach ist mit asbesthaltigen Welleternitplatten gedeckt. Im Gutachten wurde der Zustand als renovierungsbedürftig und vernachlässigt eingestuft, wobei das Objekt augenscheinlich leer steht. Das auf 99 Jahre geschlossene Erbbaurecht (ursprünglich eingetragen am 29.03.1962) weist eine verbleibende Restlaufzeit von rund 37 Jahren auf. Zur Veräußerung sowie zu Belastungen ist die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich. Der dinglich gesicherte Erbbauzins beträgt 69,41 €/Jahr (0,75 DM/m²), der nach Anpassung geltend gemachte Erbbauzins 318,56 €/Jahr. Das Grundstück liegt zudem in einem Gebiet mit früherem Steinkohlebergbau; ein geotechnisches Sondergutachten stuft die aktuelle Eintrittswahrscheinlichkeit für Schäden als gering ein, verweist jedoch auf mögliche Auflagen bei künftigen Umbauten. Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren auf Basis von Immobilienrichtwerten ermittelt und durch das Amtsgericht Dortmund gemäß § 74a Abs. 5 ZVG auf 174.900,00 € festgesetzt. Hierbei wurden marktkonforme Mängelabschläge von 6.000 € sowie ein Sicherheitsabschlag von 20.000 € wegen fehlender Innenbesichtigung berücksichtigt. Für Investoren und Sanierer bietet das Objekt bei entsprechender Berücksichtigung der Modernisierungsaufwände und Erbbaurechtsrestlaufzeit eine interessante Wertschöpfungsmöglichkeit.