ZwangsversteigerungEinfamilienhaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Dortmund ist das Erbbaurecht an dem Flurstück 1134 (Flur 1, Gemarkung Holzen) mit einer Größe von 384 m², postalisch belegen Am Hang 78 in 44267 Dortmund. Das Erbbaurecht wurde mit Wirkung zum 01.06.1971 für eine Dauer von 99 Jahren bestellt; die vertragliche Restlaufzeit betrug zum Stichtag rund 48 Jahre. Die Immobilie befindet sich in einer bevorzugten, ruhigen Vorortwohnlage im Stadtbezirk Dortmund-Hörde (Ortsteil Holzen). Die Umgebung ist überwiegend von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Grundstück liegt an einer reinen Anliegerstraße (30er-Zone), fällt nach Süden hin stark ab und besitzt an der rückwärtigen Grundstücksgrenze eine Stützmauer mit Pforte zu einem öffentlichen Gehweg. Bebaut ist das Grundstück mit einem voll unterkellerten, teilhanggeschossigen Einfamilien-Reihenmittelhaus in Massivbauweise aus dem Baujahr 1975/1976 (BGF ca. 215 m²) sowie einer unterkellerten Einzelgarage. Das Wohnhaus bietet eine Gesamtwohnfläche von ca. 127 m², aufgeteilt auf das Erdgeschoss (ca. 75 m² mit Küche, Gäste-WC, Gast sowie großzügigem Wohn-/Essbereich und Balkon) und das talseitig freiliegende Untergeschoss (ca. 52 m² mit zwei Schlaf-/Kinderzimmern mit Gartenausgang und Bad/WC) sowie zusätzliche ca. 36 m² Nutzfläche im rückwärtigen Kellerbereich. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Gaszentralheizung mit Stahlflachheizkörpern; Warmwasser wird über Durchlauferhitzer bereitgestellt. Es liegt baujahrsbedingter Modernisierungsbedarf vor. Der bauliche Zustand wird im Erdgeschoss als baujahrsgemäß und befriedigend mit üblichem Renovierungsbedarf eingestuft. Im Untergeschoss besteht jedoch erheblicher Sanierungsbedarf: Infolge eines Leitungswasserschadens im Bad wurde die Badewanne demontiert und Estrich entfernt; Wiederaufbau- und Renovierungsarbeiten stehen noch aus, zudem treten Schimmelerscheinungen über der Dusche und Putzabplatzungen in den Flurwänden auf. Die Holzpaneele der Balkonuntersicht sind verwittert. Für die Mängelbeseitigung setzte der Sachverständige marktkonforme Abschläge in Höhe von 13.000 € an. Die Garage konnte innen nicht besichtigt werden. Im Erbbaugrundbuch sind in Abt. II eine Erbbauzinsreallast (ursprünglich 537,60 DM/Jahr) sowie eine Vormerkung zur Erbbauzinserhöhung (aktueller Erbbauzins 956,16 €/Jahr) eingetragen. Das Objekt ist altlastenfrei und steht nicht unter Denkmalschutz. Mit einem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert gemäß § 74a Abs. 5 ZVG in Höhe von 349.900 € (Zwischenwert unbelastet 330.000 €; Barpreis nach Abzug der Erbbauzinsbarwerte 323.400 €) und dem Wegfall der 5/10- und 7/10-Wertgrenzen bietet das Objekt eine interessante Erwerbsgelegenheit. Interessenten sollten die vertraglichen Erbbauzinskonditionen sowie die kalkulierten Sanierungsaufwände fundiert in ihre Bietstrategie einbeziehen.