TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Ismaning, Bayern

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in der Wiesstraße 43 im Ortsteil Fischerhäuser der Gemeinde Ismaning, rund 3 km nordöstlich des Ismaninger Ortskerns. Die unmittelbare Nachbarschaft ist durch Ein- und Zweifamilienhäuser sowie im Osten und Südosten durch Sportanlagen geprägt. Ismaning profitiert von einer sehr guten überregionalen Anbindung im Norden von München, wenngleich Fischerhäuser über keine eigene S-Bahn-Station verfügt (Entfernung ca. 4 km) und infrastrukturell auf den Hauptort angewiesen ist. Das 867 m² große Grundstück ist mit einem ca. 1959 in Massivbauweise errichteten Ein- bis Zweifamilienhaus (Keller-, Erd- und ausgebautes Dachgeschoss) sowie zwei Garagen (Baujahr ca. 1959 und ca. 1966) bebaut. Die Wohnfläche beträgt ca. 129,25 m² inklusive des nachträglich errichteten Wintergartens zu 50 %, die Nutzfläche im Keller und Speicher beläuft sich auf ca. 81,92 m². Der Gutachter stuft das Gebäude als wirtschaftlich überaltert ein, da es zeitgemäßen Wohnanforderungen nicht mehr genügt und das Grundstück mit einer realisierten WGFZ von 0,18 stark unterausgenutzt ist. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Niedertemperaturheizung aus dem Jahr 1991. Im Grundbuch von Ismaning (Blatt 2846) ist in Abteilung II lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen; wertmindernde Dienstbarkeiten wie Wohnrechte oder Nießbrauch bestehen nicht. Da weder eine Innenbesichtigung noch ein Betreten des Grundstücks möglich waren, unterstellt das Gutachten formal Mängelfreiheit bei unterdurchschnittlichem energetischem Zustand. Wegen der vollständigen wirtschaftlichen Entwertung des Gebäudes wurde der Verkehrswert über das Liquidationsverfahren ermittelt: Ausgehend von einem Bodenwert von 1.219.000 € (1.406 €/m² bei WGFZ 0,7) wurden pauschale Freilegungskosten von 100.000 € (ca. 76 €/m³ für 1.309 m³ BRI) in Abzug gebracht. Aus Investorensicht stellt das Anwesen ein attraktives Abbruch- und Neubaugrundstück dar. Durch eine Neuplanung mit Realisierung von bis zu 620 m² Geschossfläche (z. B. Doppelhaus oder Dreispänner) lässt sich das Wertpotenzial der Lage heben. Bieter müssen berücksichtigen, dass in der Teilungsversteigerung kein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG greift und die Räumung bzw. Baufeldfreimachung eigenständig organisiert werden muss.