TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Langenfeld, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Volksgartenstraße 10 in 40764 Langenfeld-Immigrath umfasst ein freistehendes, zweigeschossiges und voll unterkellertes Einfamilienhaus mit Garage und Pkw-Stellplatz auf einem 807 m² großen Eigentumsgrundstück (Flur 38, Flurstück 27). Das Haus liegt an einer ruhigen Anliegerstraße in direkter Gegenüberlage zum Volksgarten. Die Infrastruktur ist als sehr gut zu bewerten: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen sowie Haltestellen des ÖPNV inklusive S-Bahnhof sind fußläufig erreichbar, ergänzt durch exzellente Pkw-Anbindungen an die Metropolen Düsseldorf und Köln über die A 59, A 542 und A 3. Ursprünglich ca. 1963 errichtet, wurde die Immobilie nach ihrem Erwerb im Jahr 2010 umfangreich modernisiert. Zu den Maßnahmen zählten unter anderem eine Fassadendämmung (WDVS), Erneuerung der Dacheindeckung mit Dämmung, Bädersanierungen, Überarbeitung von Elektrik und Entwässerungsleitungen sowie der Einbau eines elektrischen Sektionaltors. Aus dem Modernisierungsgrad leitet der Gutachter ein fiktives Bewertungsbaujahr von 1993 ab. Das Objekt weist eine Wohnfläche von ca. 226 m² auf; hinzu kommen ca. 80 m² wohnlich ausgebaute Nutzfläche im Dachgeschoss, die mit Fußbodenheizung und eigenem Duschbad ausgestattet ist. Der Gesamtzustand ist gepflegt, wenngleich punktuelle Mängel wie Feuchtigkeit an der Kelleraußenwand, Mängel am Balkonbelag, Rissbildung und eine überalterte Gasheizung bestehen (Instandhaltungsrückstellung: 10.000 Euro). Rechtlich und baurechtlich bedeutsam ist der Umstand, dass für den Dachgeschossausbau, den Balkon sowie die gartenseitige Garagenerweiterung keine behördlichen Baugenehmigungen vorliegen. Der Mehrwert des nicht genehmigten Dachgeschosses wurde im Gutachten pauschal mit 40.000 Euro angesetzt. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft geführt. Das Objekt wird derzeit durch einen Miteigentümer eigengenutzt. Insgesamt stellt die Immobilie eine seltene Kaufgelegenheit in attraktiver Grünlage Langenfelds dar. Investoren und Selbstnutzer sollten die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen an der Haustechnik sowie die Klärung des baurechtlichen Genehmigungsstatus bei der Gebotsfindung berücksichtigen.