TeilungsversteigerungEinfamilienhaus in Trostberg, Bayern

Das zu versteigernde Objekt befindet sich in der Josef-Seiler-Straße 1 im Ortsteil Dieding der oberbayerischen Stadt Trostberg (Landkreis Traunstein). Das Grundstück Fl.-Nr. 962/10 umfasst eine Gesamtfläche von 689 m² und liegt in einem ruhigen allgemeinen Wohngebiet. Bei dem Gebäude handelt es sich um ein nicht unterkellertes, zweigeschossiges Einfamilienwohnhaus in Holzrahmen-/Holzständerbauweise mit Satteldach, welches ca. 2018 errichtet wurde. Die Wohnfläche beträgt rund 121,2 m² (Brutto-Grundfläche ca. 160 m²), aufgeteilt auf Erd- und Dachgeschoss mit insgesamt vier Zimmern, offener Küche, Technikraum, Gäste-WC und Familienbad. Der bauliche und energetische Gesamtzustand ist baujahrsgemäß gut, belegt durch einen Endenergiebedarf von 44 kWh/(m²·a) und eine Ausstattung mit Gastherme, Solarthermie und zentraler Lüftungsanlage. Dennoch bestehen wertmindernde Faktoren: Die Außenanlagen sind unfertig, die geplante Doppelgarage wurde nicht errichtet und im Innenausbau weisen teils in Eigenleistung durchgeführte Fliesen- und Spachtelarbeiten Qualitätsmängel auf. Zudem zeigte sich unterhalb des Badezimmers ein abgetrockneter Feuchteschaden infolge undichter Silikonfugen. Der Gutachter berücksichtigte hierfür pauschale Abschläge von 10.000 € für die Außenanlagen und ca. 27.000 € (5 %) für unfachmännische Ausbauleistungen. In rechtlicher Hinsicht handelt es sich um eine Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung). Im Grundbuch ist in Abteilung II eine Auflassungsvormerkung zur Sicherung eines bedingten Wiederverkaufsrechts der Stadt Trostberg (Einheimischenmodell) eingetragen, deren Versteigerungsbedingungen vor dem Bieten exakt geklärt werden müssen. Zudem wird die Liegenschaft derzeit durch eine Miteigentümerin bewohnt, was ein potenzielles Räumungsrisiko begründet. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 503.000,00 € (Sachwertverfahren) bietet die Liegenschaft eine moderne Wohnimmobilie im gefragten Chiemgau-Umfeld. Investoren und Eigennutzer sollten die Beseitigung der Ausbaumängel und die Außenanlagenherstellung einkalkulieren und die kommunalen Bindungen juristisch prüfen.