ZwangsversteigerungGrundstück in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Talstraße 11–13 befindet sich im begehrten Stadtteil Friedrichstadt (Stadtbezirk 3) der Landeshauptstadt Düsseldorf, in unmittelbarer Nachbarschaft zur Innenstadt und Königsallee. Das Bewertungsobjekt umfasst drei zusammenhängende Flurstücke (Flurstücke 126, 152 und 153) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 1.793 m², die als wirtschaftliche Einheit bewertet werden. Das Areal liegt im Geltungsbereich des § 34 BauGB innerhalb eines voll erschlossenen Mischgebiets mit hoher baulicher Verdichtung und geschlossener 4- bis 6-geschossiger Nachbarbebauung. Die vorhandene Bausubstanz besteht aus 1- bis 2-geschossigen straßenseitigen und hofseitigen Büro-, Lager- und Werkstattgebäuden (ehemalige Nutzung durch den 'Stern-Verlag') sowie einer rückwärtigen eingeschossigen Garagenhalle mit 32 Hallenstellplätzen und 7 Hof-Außenstellplätzen. Bis auf die Stellplatzflächen stehen die Gebäude leer, weisen deutliche Bauschäden (Putz-, Beton- und Feuchtigkeitsschäden) auf und sind teilweise verbarrikadiert. Der Gutachter stuft die Gebäude als wirtschaftliches Abbruch-/Liquidationsobjekt ein. Für den Abbruch wurden ungediskontierte Kosten von 343.750 € (diskontiert 223.000 €) ermittelt. Rechtlich lastet auf Flurstück 152 eine Zuwegungsbaulast zugunsten des gefangenen Flurstücks 126. Zudem ist im Grundbuch von Flurstück 126 ein historisches Anbaurecht an eine Grenzmauer (Abt. II Nr. 1) vermerkt, das mit 50 € bewertet wurde. Laut mündlicher Auskunft des Bauaufsichtsamts liegen Anträge für weitere Baulasten vor. Ein Bauvorbescheid zur Errichtung von drei Wohngebäuden mit Tiefgarage ist bis zum 11.05.2026 gültig; ein weitergehender Bauantrag für ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage (BA-1433/24) befindet sich im Genehmigungslauf. Der unbelastete Gesamtwert wurde nach dem Ertragswertverfahren für Abbruchgrundstücke auf 3.720.000,00 € festgesetzt. Er basiert auf dem Bodenwert (1.793 m² × 2.200 €/m² = 3.944.600 €) abzüglich Freilegungskosten (-223.000 €) sowie dem Barwert der Resterträge aus den Stellplätzen (rd. 95.000 €). Für Bauträger bietet das Areal eine erstklassige Entwicklungschance für innerstädtischen Wohnraum, erfordert jedoch planerische und mietrechtliche Klärung vor Realisierungsbeginn.