ZwangsversteigerungLadenlokal in Lüdenscheid, Nordrhein-Westfalen

Objekt & Lage: Versteigert wird ein zweigeschossiges, unterkellertes Geschäftshaus mit Flachdach auf einem 1.119 m² großen Zweifrontengrundstück (Flurstücke 37, 215 und 216) in 58507 Lüdenscheid, Knapper Straße 50, 50a. Das Grundstück erstreckt sich zwischen der verkehrsberuhigten Knapper Straße und dem rückwärtigen Ruth-Tannenzapf-Weg. Das Objekt umfasst eine Gesamtnutzfläche von rund 1.460 m², gegliedert in drei Ladenlokale im Erdgeschoss (ca. 110 m², 65 m² und 510 m² Verkaufsfläche zzgl. Nebenflächen) sowie eine ca. 600 m² große Gastronomieeinheit im Obergeschoss nebst Lagerräumen und ca. 6 Hofflächenstellplätzen. Die Mikrolage ist als mittlere Geschäfts- und Wohnlage einzustufen; das Stadtzentrum liegt rund 600 m entfernt. Zustand & Ausstattung: Das Ursprungsbaujahr des Gebäudes ist unbekannt und liegt überwiegend vor 1926, größere Umbaumaßnahmen erfolgten vor etwa 60 Jahren. Die Bauausführung ist massiv mit Stahlbetondecken und Flachdach. Der bauliche Gesamtzustand ist mäßig mit erheblichem Renovierungs- und Sanierungsstau. Zu den gravierenden Mängeln zählen Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung im Keller, eine defekte Gaszentralheizung (die Gastronomie heizt derzeit über eine eigene Lüftungsanlage), Putz- und Fassadenschäden, Altschäden durch Dachundichtigkeiten sowie unzureichende Kellerausstattungen. Zudem wurde mieterseitig von Rattenbefall im Keller berichtet. Die Sanierungskosten wurden im Gutachten pauschal mit 150.000 € wertmindernd berücksichtigt. Rechte, Lasten & Risiken: In Abteilung II des Grundbuchs sind ein Wegerecht sowie ein Überbaurecht mit Verzicht auf Überbaurente eingetragen. Im Baulastenverzeichnis ist eine Verpflichtung zur Vorhaltung von 5 Gastronomie-Pflichtstellplätzen vermerkt. Das Altlastenkataster weist keinen Eintrag auf. Für den rückwärtigen Erschließungsweg (Ruth-Tannenzapf-Weg) können noch erstmalige Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch anfallen. Ein Teil der Flächen (Ladenlokal links, Teilkeller) konnte vom Gutachter nicht von innen besichtigt werden, weshalb ein verdecktes Mängelrisiko besteht. Investitionsfazit: Der festgesetzte Verkehrswert von 600.000 € basiert primär auf dem Ertragswertverfahren (unterstützt durch einen Vergleichswert von 590.000 €). Bei nachhaltig erzielbaren Jahresrohserträgen von 82.680 € eröffnet das Objekt bei erfolgreicher Sanierung und Nachvermietung der beiden Leerstände im Erdgeschoss solides Renditepotenzial für risikobewusste Gewerbeinvestoren.