ZwangsversteigerungLadenlokal in Mönchengladbach, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt umfasst das Teileigentum Nr. 49 (Ladenlokal) im Erdgeschoss eines 1966 errichteten, ein- und achtgeschossigen Wohn- und Geschäftshauses mit 48 Wohneinheiten und 3 Gewerbeeinheiten am Burgbongert 31 in 41199 Mönchengladbach-Odenkirchen. Die Gewerbeeinheit verfügt laut Teilungserklärung über eine Nutzfläche von 251,00 m², bestehend aus Ladenraum, Büroraum, Personalraum und WC. Die Mikrolage ist durch ein allgemeines Wohngebiet geprägt, die Entfernung zum Ortskern Odenkirchen beträgt ca. 800 m und zur Rheydter Innenstadt ca. 4,5 km. Eine Bushaltestelle befindet sich direkt vor der Tür. Das Gebäude befindet sich in einem nach außen durchschnittlich gepflegten Erhaltungszustand, jedoch weisen die Schaufensterfronten einfache Verglasung auf und eine Außenwanddämmung fehlt. Da dem Gutachter kein Zutritt gewährt wurde, konnte der Innenzustand nicht geprüft werden; im Gutachten wurde daher ein pauschaler Sicherheitsabschlag von alterswertkorrigiert 19.766,25 EUR für Sanierungs- und Renovierungsbedarf angesetzt. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Zentralheizung. Die Hausgeldvorauszahlung beläuft sich auf 793,00 EUR monatlich inklusive Heizkosten. Rechtlich bestehen keine Baulasten, Erschließungsbeiträge sind abgegolten und das Grundstück ist im Altlastenkataster nicht verzeichnet. Ein Denkmalschutz besteht nicht. Gemäß Teilungserklärung ist der Gewerbeeinheit kein Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz zugeordnet. In den Eigentümerversammlungen wurden Sanierungen an Dach und Fassade thematisiert, die bei unzureichender Erhaltungsrücklage über Sonderumlagen finanziert werden müssen. Die Wertermittlung erfolgte im Ertragswertverfahren mit einem nachhaltigen Rohertrag von 15.060,00 EUR p.a. (5,00 EUR/m²) und einem Liegenschaftszinssatz von 5,5 %, ergänzt um einen 5 %-igen Marktabschlag wegen der Randlage. Zusammenfassend stellt das Teileigentum ein typisches Risikoobjekt dar, dessen Ertragspotenzial stark von einer schnellen Neuvermietung oder Nutzungsänderung abhängt. Aufgrund der laufenden Hausgeldverpflichtungen und unklaren Innenausbaukosten empfiehlt sich ein defensives Bietverhalten deutlich unter dem festgesetzten Verkehrswert von 118.000,00 EUR.