TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Bad Homburg v. d. Höhe, Hessen

Im Rahmen der Zwangsvollstreckung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft wird das denkmalgeschützte Anwesen Dorotheenstraße 12 in 61348 Bad Homburg v. d. Höhe versteigert. Das 2.366 m² große Grundstück liegt in mittlerer bis sehr guter Zentrumslage zwischen Waisenhausstraße und Löwengasse. Die Fußgängerzone Louisenstraße sowie der Schlosspark sind in wenigen Gehminuten erreichbar. Die Bebauung besteht aus einem freistehenden Zweifamilien-Wohnhaus (ehem. Baumeister Jacobi, Ursprungsbaujahr ca. 1719, Anbau ca. 1886) mit ca. 396,86 m² Wohnfläche, einer zweistöckigen Remise (ca. 41 m² Grundfläche) sowie einer Pkw-Garage (ca. 19,5 m² Grundfläche). Das Wohnhaus befindet sich in einem umfangreich sanierungs- und modernisierungsbedürftigen Bauzustand. Zwar verfügt das Gebäude über besondere historische Ausstattungsdetails wie Deckenmalereien, Kassettendecken, Kachelofen und Buntglasfenster, jedoch besteht ein massiver Sanierungsstau über sämtliche Gewerke (Dach, Turm, Holzwerk, Fenster, Sanitär, Elektro, Heizung sowie Wärmedämmung). Der Sachverständige kalkulierte die notwendigen Instandsetzungskosten auf rund 1.105.500 € und setzte einen marktrelevanten Reparaturabschlag von 552.750 € an. Zudem ist das historische Gewölbekellergeschoss leicht feucht. Rechtlich steht das Wohnhaus als Einzelkulturdenkmal unter Schutz, während das Gesamtanwesen einschließlich der historischen Gartenanlage als Gesamtanlage eingestuft ist. Eine Bauvoranfrage zur Bebauung des rückwärtigen Hinterlands wurde seitens des Bauamtes abgelehnt, weshalb die theoretische Bebaubarkeit stark eingeschränkt ist und das Hinterland im Gutachten mit einem Abschlag von 32 % auf den Bodenrichtwert bewertet wurde. An der Südostgrenze besteht beidseitig ein ca. 10 m² großer baulicher Überbau. Das Objekt wird derzeit von einer Miteigentümerin bewohnt; Abteilung II des Grundbuchs ist lastenfrei. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 2.800.000 € (Sachwert 2.875.600 €, Ertragswert 2.736.350 €, Vergleichswert 2.720.550 €). Investoren und Selbstnutzer erwerben ein einmaliges Kulturdenkmal auf großem Grundstück im Herzen von Bad Homburg, müssen jedoch die hohen denkmalgerechten Sanierungskosten sowie das rechtliche Risiko bezüglich der Hinterlandnutzung exakt einkalkulieren.