ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Gevelsberg, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, dreigeschossiges Mehrfamilienhaus mit 5 Wohneinheiten in 58285 Gevelsberg, Haßlinghauser Straße 151. Das Grundstück umfasst insgesamt 1.199 m² (Flurstück 367 mit 1.198 m² Gebäude- und Freifläche sowie Flurstück 261 mit 1 m² Verkehrsfläche). Das Gebäude wurde im Jahr 1910 bezugsfertig errichtet und verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 277 m², aufgeteilt auf Wohnungsgrößen zwischen 28 m² und 131 m². Die Mikrolage ist geprägt von einer peripheren Wohnlage am Ortsrand mit stark frequentierter Straße, jedoch unmittelbarer Busanbindung. Der bauliche Zustand der Außenhülle weist einen deutlichen Instandhaltungsrückstand auf. An der Putzfassade und den Traufbereichen sind Risse, Abplatzungen und Verwitterungsspuren erkennbar. Die Haustechnik und der Innenausbau wurden teils modernisiert (Leitungen 1990, Fenster 1992, Heizung 1998, Bäder 2004), liegen jedoch überwiegend über 15 Jahre zurück. Der Energieausweis weist die schlechteste Effizienzklasse H mit einem Endenergiebedarf von 343,10 kWh/(m²*a) aus. Die Dachgeschosswohnung steht leer und weist Renovierungsbedarf auf. Zur Beseitigung der sichtbaren Mängel und Herrichtung des DG hat die Gutachterin pauschal 40.000,00 € in Abzug gebracht. Rechtlich ist das Grundstück frei von belastenden Baulasten und Altlastenkatastereinträgen; Denkmalschutz besteht nicht. Ein wesentliches Risiko liegt in der ungeklärten baurechtlichen Genehmigungssituation der fünf separaten Nutzungseinheiten, insbesondere im Dach- und Untergeschoss, sowie in der Verweigerung des Zutritts, weshalb die Wertermittlung ohne Innenbesichtigung erfolgte und ein 10 %-Abschlag auf den Verkehrswert vorgenommen wurde. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 287.000,00 € basiert auf einem kombinierten Verfahren aus Ertragswert (vorrangig, 322.000,00 €) und Sachwert (stützend, 312.000,00 €). Kapitalanleger erhalten eine Liegenschaft mit solidem laufenden Mietertrag (Ist-Kaltmiete 22.380,00 € p.a.), müssen jedoch erhebliche Instandhaltungs- und Sanierungsinvestitionen zur Hebung des vollen Potenzials einkalkulieren.