TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Lenggries, Bayern

Die Liegenschaft befindet sich in ruhiger Ortslage der oberbayerischen Gemeinde Lenggries im Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen (Brauneckstraße 12). Das Bewertungsobjekt setzt sich aus dem 1.033 m² großen Flurstück 1883/20, bebaut mit einem unterkellerten Mehrfamilienhaus und einer Doppelgarage, sowie dem 173 m² großen Flurstück 1883/22 (Gewässerschutzstreifen am Brunnenwasserbach) zusammen. Lenggries zeichnet sich durch einen exzellenten Freizeitwert am Fuße des Braunecks sowie eine gute Anbindung aus; der örtliche Bahnhof mit Regionalbahnverbindungen nach München und Bad Tölz ist fußläufig in etwa 10 Minuten erreichbar. Das Wohnhaus wurde 1966 errichtet und um das Jahr 2005 umfassend saniert. Es verfügt über eine Gesamtwohnfläche von ca. 263,90 m², aufgeteilt auf zwei 3-Zimmer-Wohnungen im Erd- und Obergeschoss (je ca. 101,50 m²) sowie eine ausgebaute Dachgeschosswohnung (ca. 60,90 m²). Die Beheizung erfolgt zeitgemäß über eine mit Pellets betriebene Nahwärmeversorgung. Ausweislich des Gutachtens präsentiert sich das Anwesen in einem gepflegten Erhaltungszustand. Allerdings wurden an der West- und Nordfassade sowie am Dach Hagelschäden aus dem Jahr 2023 festgestellt, für deren Beseitigung Kosten von rund 8.750 € veranschlagt wurden. Alle drei Wohnungen sind vermietet und erzielen eine monatliche Ist-Nettokaltmiete von insgesamt 3.298 € (EG: 1.158 €, OG: 1.170 €, DG: 970 € jeweils inkl. Stellplatz/Garage). Die Gutachterin sieht für das EG und OG ein Mietanpassungspotenzial von 15 % und ermittelt einen nachhaltigen Rohertrag von 43.776 € p. a. Im Grundbuch von Lenggries Blatt 7625 sind in Abteilung II ein Nießbrauch, eine Reallast sowie eine Auflassungsvormerkung für eine 1930 geborene Berechtigte vermerkt (jeweils löschbar bei Todesnachweis). Die Versteigerung erfolgt zur Aufhebung der Gemeinschaft. In der Gesamtbetrachtung bietet das Objekt eine solide Substanz in wertstabiler Voralpenlage mit gesichertem Mietertrag. Bei einem festgesetzten Gesamtverkehrswert von 1.420.000 € (1.370.000 € Wohnanwesen, 50.000 € Ufergrundstück) und einem ausgewiesenen relativen Ertragswert von ca. 5.190 €/m² Wohnfläche empfiehlt sich das Objekt vor allem für ertragsorientierte Investoren, die das verbleibende Mietsteigerungspotenzial heben und die Hagelschäden instand setzen möchten.