TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in München, Bayern

Das Versteigerungsobjekt in der Eichenauer Straße 20 im Münchner Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied umfasst ein 958 m² großes Grundstück (Flurstück 645/1), bebaut mit einem zweigeschossigen Zweifamilienhaus nebst Doppelgarage, Freisitz und Außenschwimmbecken. Die Wohnlage am westlichen Ortsrand wird als durchschnittlich eingestuft; sie zeichnet sich durch ruhiges Wohnen, direkte Nähe zu landwirtschaftlichen Freiflächen und Badeseen sowie eine gute Anbindung an die S-Bahn-Stationen Aubing und Langwied aus. Das Wohnhaus aus dem Baujahr ca. 1967 verfügt über zwei weitgehend identisch geschnittene 3-Zimmer-Wohnungen im Erd- und Obergeschoss mit jeweils ca. 93,40 m² Wohnfläche (Gesamtwohnfläche 186,80 m²). Das Gebäude vermittelt einen gepflegten Gesamteindruck. Im Jahr 2003 wurden die Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Rollos sowie die Heizkörper erneuert. Die Wohnungen verfügen über Parkett-, Laminat- und Fliesenbeläge. Sanierungsbedarf besteht insbesondere hinsichtlich Feuchtigkeitsschäden im Sockelbereich der Kelleraußenwände sowie der baujahresgemäßen Elektroinstallation. Rechtlich wird das Verfahren als Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) geführt. Das Erdgeschoss ist seit 2003 für 820 € netto kalt zzgl. 30 € Garage vermietet; die Obergeschosswohnung steht seit rund fünf Jahren leer. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 2.100.000 € und basiert auf dem Ertragswertverfahren, wobei das Gutachten eine fiktive bauliche Verdichtung auf dem nördlichen Grundstücksteil (Baulandreserve mit WGFZ 0,60) wertsteigernd berücksichtigt und entsprechende Abbruch- sowie Garagenneubaukosten abgezogen hat. Für Investoren und Projektentwickler bietet das Objekt eine attraktive Kombination aus sofort aktivierbaren Mieterträgen im Bestand und einer wertvollen Grundstücksreserve für einen potenziellen Neubau nach § 34 BauGB.