ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Schieder-Schwalenberg, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Niesetalstraße 36 befindet sich in ländlicher Ortsrandlage des Ortsteils Lothe in der Stadt Schieder-Schwalenberg (Kreis Lippe). Es handelt sich um ein dreieckig zugeschnittenes Grundstück mit einer Gesamtfläche von 1.312 m² am Ende einer reinen Anliegerstraße, die in einen unbefestigten Feldweg übergeht. Bauplanungsrechtlich ist das Flurstück 16 (Flur 2) dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen, für die bestehende Bebauung besteht Bestandsschutz. Das Stadtzentrum Schieder mit Einkaufsmöglichkeiten und Bahnhof liegt etwa 7 km entfernt. Das Wohnhaus wurde 1975 in massiver Bauweise (Kalksandstein) mit Vollunterkellerung und Satteldach errichtet. Die Gesamtwohnfläche von ca. 175 m² verteilt sich auf eine 4-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss (ca. 109 m²) mit Balkon sowie eine baulich abgeschlossene 2-Zimmer-Wohnung im Souterrain (ca. 66 m²) mit eigenem Zugang. Ergänzt wird die Bebauung durch einen massiven Garagenanbau (Baujahr 1977, ca. 30 m² bebaute Fläche mit Werkstattraum) sowie eine separate Reihengarage (Baujahr 1983/1991) mit drei Pkw-Stellplätzen. Der bauliche Zustand ist durch einen signifikanten Instandhaltungs- und Modernisierungsstau gekennzeichnet. Es liegen Feuchtigkeitsschäden im Keller, veraltete Haustechnik (Öl-Zentralheizung aus 1997, ungedämmte Leitungen), angegriffene Holzfenster sowie Risse an Balkon und Fassade vor. Energetisch entspricht das Gebäude dem Erbauungsjahr ohne zeitgemäße Wärmedämmung. Rechtlich ist das Baulastenblatt SJLT00030 mit einer Abstandsflächen- und Überbauungsbaulast über ca. 22 m² zugunsten des Flurstücks 17 relevant, für die der Sachverständige einen pauschalen Wertabschlag von 1.000 € ansetzt. Zudem stellt die nördliche Wand der Reihengarage eine Grenzüberbauung auf das benachbarte Flurstück 87 dar. Bei der Dacheindeckung der Reihengarage besteht der Verdacht auf Asbestfasern in den Faserzement-Wellplatten. Das Grundbuch selbst ist in den Abteilungen I und II lastenfrei. Der Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 03.12.2021 auf 225.000,00 € festgesetzt, basierend auf dem Sachwertverfahren (Sachwert gerundet 229.200 € nach 10 % Marktanpassung und 12.500 € pauschalem Schadensabschlag) unter stützender Würdigung des Vergleichswerts (205.700 €). Für Bieter bietet das Objekt Entwicklungspotenzial im preiswerten Segment, erfordert jedoch eine solide Sanierungsrücklage von mindestens 60.000 bis 100.000 Euro.