ZwangsversteigerungBüro in Nordhorn, Niedersachsen

Das Zwangsversteigerungsobjekt in Nordhorn, Almelostraße 3, besteht aus zwei Grundbuchblättern, die eine wirtschaftliche Einheit bilden: einem bebauten Grundstück (Blatt 19227, Flurstück 71/53) mit einer Produktionshalle, Büro- und Sozialbereich sowie Nebengebäuden, und einem unbebauten Gewerbegrundstück (Blatt 25826, Flurstück 71/138). Der amtliche Gesamtverkehrswert wurde auf 690.100 € festgesetzt, aufgeteilt in 583.000 € für das bebaute und 107.100 € für das unbebaute Grundstück. Die Bewertung des bebauten Teils erfolgte primär nach dem Ertragswertverfahren, die des unbebauten Teils nach dem Vergleichswertverfahren. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 13.159 m², wovon 9.922 m² auf das bebaute und 3.237 m² auf das unbebaute Grundstück entfallen. Die Nutzfläche der Gebäude beläuft sich auf insgesamt 2.143 m² (1.801 m² Hauptgebäude, 342 m² Nebengebäude). Das Hauptgebäude ist laut Gutachten nicht vermietet, die Dachflächen sind jedoch für eine Photovoltaikanlage verpachtet (ca. 1.600 €/Jahr). Für die Gebäude wurde eine marktübliche Jahresmiete von 51.072 € ermittelt. Das unbebaute Grundstück wird als Lagerfläche genutzt und ist laut Eigentümer verpachtet, wobei der Pachtvertrag und die Pachtzinsen dem Gutachter nicht vorlagen. Die Bruttorendite auf Basis der Marktmiete und des Gesamtverkehrswerts liegt bei ca. 7,63 %. Der Zustand der Gebäude wird als altersgemäß befriedigend eingestuft. Es wurden Feuchtigkeitsschäden im Büro, undichte Lichtkuppeln und ein undichtes Dach in der Produktionshalle sowie Beschädigungen am Außenmauerwerk festgestellt. Die Rinnen des Nebengebäudes sind teilweise schadhaft. Modernisierungen fanden in den Jahren 1993, 1997, 2003 und 2008 statt. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und die energetische Qualität wird als nicht mehr zeitgemäß beschrieben. Die Heizungsanlagen sind gasbetrieben und stammen aus den Jahren 1994 bis 2020. Der Gutachter hatte nur teilweisen Zugang zum Objekt. Während das Hauptgebäude von innen besichtigt wurde, konnten technische Anlagen nicht auf Funktionsfähigkeit geprüft werden, und ein nicht genehmigter Anbau wurde bei der Wertermittlung nicht berücksichtigt. Das unbebaute Grundstück wurde lediglich von außen besichtigt. Untersuchungen auf verdeckte Baumängel, Altlasten, Baugrund, Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz sowie Schadstoffbelastung wurden nicht durchgeführt. Die Angaben zu Pachtverträgen beruhen teilweise auf mündlichen Aussagen des Eigentümers. Rechtlich sind beschränkt persönliche Dienstbarkeiten für Photovoltaikanlagen in beiden Grundbüchern eingetragen, wobei auf dem unbebauten Grundstück keine PV-Anlage vorhanden ist und diese Rechte daher in der Bewertung nicht berücksichtigt wurden. Eine Abstands-/Anbaubaulast für das bebaute Grundstück wird als geringfügig wertbeeinflussend eingeschätzt. Erschließungsbeiträge sind für beide Grundstücke nicht mehr zu zahlen. Vor einem Gebot sollten die Pachtverträge für die PV-Anlage und das unbebaute Grundstück detailliert geprüft, der Zustand des nicht genehmigten Anbaus geklärt und eine technische Prüfung der Anlagen in Betracht gezogen werden.