ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Waltrop, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich am Nordring 5 in 45731 Waltrop auf einem 624 m² großen Grundstück (Flur 54, Flurstück 465). Die Liegenschaft liegt im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB) in einer ruhigen Wohnlage, rund 0,9 km vom Stadtzentrum Waltrop entfernt. Die Bebauung besteht aus einem einseitig angebauten, zweigeschossigen Dreifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung (Ursprungsbaujahr ca. 1954) sowie einem massiven zweigeschossigen Garagen- und Bürogebäude mit zwei Garagen (Baujahr ca. 1954, modernisiert ca. 1973). Die Gesamtwohnfläche des Wohnhauses beträgt rund 229 m² (EG ca. 90 m², OG ca. 78 m², DG ca. 61 m²), während die Büroeinheit eine Nutzfläche von ca. 60 m² aufweist. Da dem Sachverständigen der Zutritt zur Immobilie verwehrt wurde, konnte lediglich eine Außenbesichtigung von der öffentlichen Straße aus erfolgen. Die Fassaden weisen an Vorder- und Giebelseite Verblendmauerwerk auf, die Fenster bestehen aus isolierverglastem Kunststoff. Der bauliche Ausbauzustand, die Funktionsfähigkeit der haustechnischen Anlagen (Heizung, Sanitär, Elektro) sowie der Zustand des Keller- und Dachbereichs sind unbekannt. Äußerlich war kein offensichtlicher Instandhaltungsrückstau erkennbar. Für die Wertermittlung wurde vom Gutachter eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 31 Jahren bei einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren zugrunde gelegt. Rechtlich und öffentlich-rechtlich bestehen günstige Rahmenbedingungen: Das Objekt ist altlastenfrei laut Katasterauskunft, es sind keine Baulasten im Baulastenverzeichnis eingetragen, und es besteht kein Denkmalschutz. Erschließungsbeiträge sind abgegolten. In Abteilung II des Grundbuchs ist lediglich der Versteigerungsvermerk vermerkt. Nach Erkenntnissen des Ortstermins sind die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss augenscheinlich vermietet, während die Erdgeschosswohnung und der Gewerbeteil scheinen eigengenutzt zu sein. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 446.000,00 € ermittelt und nach Abzug eines 5 %igen Sicherheitsabschlags (22.300,00 €) wegen der fehlenden Innenbesichtigung auf 424.000,00 € festgesetzt. Aus Investorensicht stellt das Objekt eine interessante Ertragsimmobilie dar, die Wohn- und Gewerbenutzung kombiniert. Bei nachhaltigen Marktmieten von 21.828,00 € p.a. (inkl. Garagen) ergibt sich eine attraktive Ertragsbasis. Aufgrund der vollständigen Unkenntnis des Innenzustands und möglicher Räumungsaufwände bei Eigennutzung sollten Bietende jedoch substanzielle Rücklagen für Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen sowie juristische Klärungen einpreisen.