ZwangsversteigerungNebenraum in Berlin, Berlin

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens ist das Teileigentum Nr. 19 in der Heylstraße 29 im Berliner Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Die Liegenschaft befindet sich in einer ruhigen Anwohnerstraße unweit des Innsbrucker Platzes und des Volksparks Wilmersdorf in einem städtebaulich attraktiven Altbauumfeld. Das unter Denkmalschutz stehende Mehrfamilienhaus wurde 1911 in massiver Bauweise errichtet. Zur Versteigerung gelangt ein Dachgeschossrohling im Gartenhaus mit einer Nutzfläche von ca. 70 m² sowie ein Abstellraum im Kellergeschoss. Das Bewertungsobjekt befindet sich in einem unfertigen Rohbauzustand. Ein Ausbau wurde Mitte 2014 begonnen und ruht seit etwa 2015. Die Deckenbalken wurden freigelegt und gedämmt, das Dach teilweise neu eingedeckt und eine Schwammsanierung durchgeführt. Allerdings fehlen Fußbodendielung, Dämmung der Dachschrägen und die statische Ertüchtigung durch vorgesehene Stahlträger. Zudem muss das unberechtigt in Anspruch genommene Treppenpodest zurückgebaut werden. Ein Aufzug ist im Vorderhaus bis in das 4. Obergeschoss vorhanden. Rechtlich ist das Objekt als Teileigentum gewidmet. Eine Genehmigung zur Wohnnutzung liegt nicht vor und bedarf einer einstimmigen Änderung der Teilungserklärung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft. Die WEG lehnt einen weiteren Ausbau ausdrücklich ab, sodass rechtliche Auseinandersetzungen über die Ausbaubefugnis zu erwarten sind. Zudem ist die denkmalrechtliche Genehmigung aus dem Jahr 2013 inzwischen erloschen. Zur Erteilung des Zuschlags ist die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Der Sachverständige hat den Verkehrswert zum Stichtag 18.10.2024 im Vergleichswertverfahren auf 90.000 EUR festgelegt. Dabei wurden pauschale Abschläge für Baumängel/Rückbau (-10 %), merkantile Wertminderung nach Schwammsanierung (-2 %) sowie das juristische Erwerbsrisiko (-10 %) berücksichtigt. Für Investoren mit Fokus auf gewerbliche Sondernutzungen bietet der Rohling Potenzial, birgt jedoch beträchtliche Vollzugs- und Baurisiken.