TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Arnsberg, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt ist ein einseitig angebautes, unterkellertes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss in der Rodentelgenstraße 14, 59759 Arnsberg-Bruchhausen. Das Grundstück umfasst eine Fläche von 495 m² und weist eine fast quadratische Form auf. Die Wohnlage wird als mittlere Wohnlage eingestuft, mit einer Entfernung von ca. 4,7 km zum Stadtzentrum. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind ca. 1,8 km entfernt. Das tatsächliche Baujahr des Gebäudes wird auf ca. 1901 geschätzt, wobei für das Wohnhaus selbst keinerlei Bauunterlagen vorliegen. Lediglich für das im Jahr 1994 errichtete Doppelcarport sind Unterlagen vorhanden. Der bauliche Zustand des Hauses ist schlecht. Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau sowie ein umfassender Modernisierungsbedarf. Zu den dokumentierten Mängeln gehören Feuchtigkeitsmerkmale im Keller und im Eingangsbereich (Salzausblühungen), Rissbildungen an den Geschossdecken sowie Farb- und Putzabplatzungen an den Außenwänden. Zudem weist das Gebäude eine mangelnde Wärmedämmung und unzureichenden Schallschutz auf. Für die Behebung der Feuchtigkeitsschäden hat der Gutachter einen pauschalen Abzug von 5.000 € vorgenommen. Ein zentrales Risiko stellt die unklare baurechtliche Situation dar. Das Dachgeschoss wurde zuletzt als eigenständige Wohnung genutzt, wofür jedoch Anhaltspunkte gegen eine baurechtliche Genehmigung sprechen (z.B. fehlendes Dachflächenfenster in der Küche, unzureichender Schall- und Brandschutz, fehlender dritter Stellplatz). Daher wurde das Objekt im Gutachten konservativ als Zweifamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 215 m² bewertet. In Abteilung II des Grundbuchs sind zudem ein Wohnrecht sowie ein befristetes Vorkaufsrecht eingetragen, die im Rahmen der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft bestehen. Fazit: Für private Eigennutzer ist das Objekt aufgrund des Sanierungsvolumens und der rechtlichen Unsicherheiten kaum geeignet. Investoren mit handwerklichem Netzwerk können hier jedoch durch eine Kernsanierung und die Klärung der baurechtlichen Nutzung als Zweifamilienhaus Potenzial heben. Ein Gebot sollte weit unter dem festgesetzten Verkehrswert von 207.000 € liegen, um eine angemessene Marge zu sichern.