TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Bad König, Hessen

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes, zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit Doppelcarport in der Magdeburger Straße 16 in 64732 Bad König. Das im Jahr 2010/2011 in Massivbauweise errichtete Gebäude steht auf einem ebenen, 509 m² großen Grundstück in einer ruhigen und guten Wohnlage. Die Gesamtwohnfläche von ca. 206 m² verteilt sich auf eine 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss (ca. 98 m²) und eine 4-Zimmer-Wohnung im Ober- und ausgebauten Dachgeschoss (ca. 108 m²). Das Gebäude ist nicht unterkellert, verfügt jedoch über einen von außen zugänglichen Technikraum. Der bauliche Zustand des Gebäudes wird als durchschnittlich, die Ausstattung der Wohnräume als gut beschrieben. Beheizt wird das Objekt über eine Luft-Wasser-Wärmepumpe als Fußbodenheizung. Ein wesentlicher Pluspunkt ist die hervorragende Energieeffizienz mit einem Endenergieverbrauch von nur 17,71 kWh/(m²a). Allerdings wurden beim Ortstermin mehrere Mängel festgestellt: Die Heizung funktioniert laut Mieter unzureichend, im EG-Bad liegt ein Wasserschaden im Duschbereich vor, und an der Treppe zum Dachgeschoss fehlt das Geländer. Zudem sind die Verkleidungen der Außentreppe und einer Stützmauer beschädigt. Der Gutachter beziffert den Werteinfluss dieser Mängel pauschal auf 40.000 €. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Die Erdgeschosswohnung ist derzeit mündlich an ein Familienmitglied für 600 € netto-kalt vermietet, was unter der marktüblichen Miete von ca. 800 € liegt. Dieser Minderertrag wurde im Ertragswertverfahren mit einem Abschlag von 10.000 € berücksichtigt. Die Obergeschosswohnung wird vom Antragsteller bewohnt. Belastungen in Abteilung II des Grundbuchs, die den Wert mindern würden, liegen nicht vor. Fazit: Für Investoren stellt dieses junge Zweifamilienhaus eine seltene Gelegenheit dar, eine energetisch moderne Immobilie deutlich unter dem Sachwert zu erwerben. Unter Berücksichtigung der notwendigen Sanierungskosten für den Wasserschaden und die Wärmepumpe bietet das Objekt nach erfolgreicher Mängelbeseitigung und Marktmietenanpassung ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial.