TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Bad Nauheim, Hessen

Das zu versteigernde Areal in der Rödger Hauptstraße 1 im Bad Nauheimer Stadtteil Rödgen umfasst ein 220 m² großes Grundstück, das mit zwei aneinandergebauten Einfamilienhäusern bebaut ist. Die Lage im historischen Ortskern wird als einfache Wohnlage klassifiziert, zeichnet sich jedoch durch eine ruhige Umgebung und die Nähe zur Kurstadt Bad Nauheim (ca. 2,5 km) sowie eine gute Erreichbarkeit von Frankfurt am Main (ca. 35 km) aus. Das Grundstück weist eine ausgeprägte Hanglage auf, sodass der Zugang zu den Hauseingängen über eine Treppenanlage von der Straße aus erfolgt. Die beiden Gebäude unterscheiden sich deutlich in Zustand und Ausstattung. Der ca. 1950 errichtete Altbau verfügt über ca. 94 m² Wohnfläche und wurde ab dem Jahr 2005 umfassend modernisiert, einschließlich der Erneuerung von Fenstern, Elektrik, Sanitäranlagen und Bodenbelägen. Er präsentiert sich in einem sehr gepflegten, direkt bewohnbaren Zustand. Im Gegensatz dazu befindet sich das ca. 1975 erbaute, einseitig angebaute Wohnhaus mit ca. 87 m² Wohnfläche in einem unrenovierten Zustand auf dem Niveau des Baujahres. Hier besteht ein umfassender Modernisierungs-, Sanierungs- und Renovierungsbedarf. Ein zentrales technisches und wirtschaftliches Risiko stellt die Heizungssituation dar. Beide Häuser werden mit Ölzentralheizungen aus dem Jahr 1979 betrieben. Da die Kessel über 30 Jahre alt sind, besteht bei einem Eigentümerwechsel eine gesetzliche Austauschpflicht nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG). Der Gutachter hat hierfür bereits einen wertmindernden Abzug von 19.000 € als besonderes objektspezifisches Grundstücksmerkmal in der Wertermittlung berücksichtigt. Weitere grundbuchliche Belastungen in Abteilung II außer dem Versteigerungsvermerk liegen nicht vor. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Für Investoren und Eigennutzer bietet dieses Ensemble eine interessante Gelegenheit, da der Altbau sofort genutzt oder vermietet werden kann, während das leerstehende Haus von 1975 sukzessive saniert werden kann. Da der Gutachter eine vollständige Innenbesichtigung durchführen konnte, sind böse Überraschungen weitgehend ausgeschlossen. Unter Einpreisung der anstehenden Sanierungskosten für die Heizung und das zweite Wohnhaus stellt der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 290.000 € eine attraktive Ausgangsbasis für ein erfolgreiches Gebot dar.