TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Bad Neustadt, Bayern

Das Objekt ist ein freistehendes, zweigeschossiges, unterkellertes Zweifamilienhaus mit Dachgeschoss-Einliegerwohnung und einem separaten Garagengebäude in Bad Neustadt, Mühlbach. Die Zwangsversteigerung erfolgt zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft. Der offizielle Verkehrswert beträgt 545.000 EUR, abgeleitet aus dem Sachwertverfahren, wobei auch ein Ertragswert von 530.000 EUR ermittelt wurde. Das Grundstück hat eine Fläche von 539 m². Die Gesamtwohnfläche des Gebäudes beträgt ca. 307 m², aufgeteilt in eine EG-Wohnung (ca. 96 m²), eine OG-Wohnung (ca. 117 m²) und eine DG-Einliegerwohnung (ca. 94 m²). Die Dachgeschosswohnung ist vermietet, während die Erd- und Obergeschosswohnungen eigengenutzt sind. Konkrete Mietangaben wurden nicht vorgelegt, was eine detaillierte Ertragsanalyse erschwert. Der Zustand des Wohngebäudes wird als sanierungs- bzw. modernisierungsbedürftig eingestuft. Insbesondere der nördliche Bereich der Erdgeschosswohnung befindet sich in rohbauähnlichem Zustand und erfordert umfassende Fertigstellungsarbeiten. Im Kellergeschoss wurden Feuchtigkeitsmerkmale festgestellt. Die Fassade und Außenbauteile zeigen Witterungsmerkmale. Das Garagengebäude weist ebenfalls Witterungs- und Feuchtigkeitsmerkmale auf. Eine Öl-Zentralheizung (Bj. 1975) mit Solarkollektoren (ca. 2010/2012) ist vorhanden, jedoch fehlt ein Energieausweis. Der Sachverständige hatte nur teilweisen Zugang zum Objekt. Eine vollständige Innenbesichtigung der Ober- und Dachgeschosswohnungen sowie eines Teilbereichs des Kellergeschosses wurde nicht gewährt. Die Bewertung erfolgte daher auf Basis der Aktenlage, der Außenbesichtigung und der einsehbaren Bereiche. Es wurden keine spezifischen Untersuchungen der Bausubstanz, der technischen Anlagen oder auf Altlasten durchgeführt. Die materielle Legalität der baulichen Anlagen, insbesondere der Dachgeschosswohnung, wurde unterstellt, aber nicht baubehördlich geprüft. Der Versteigerungsvermerk ist im Grundbuch eingetragen. Die Dachgeschosswohnung wurde laut Unterlagen ohne baubehördliche Genehmigung realisiert. Das Grundstück liegt in einem Sanierungsgebiet und innerhalb eines Heilquellenschutzgebiets. Vor Gebotsabgabe sind eine vertiefte Prüfung der nicht zugänglichen Bereiche, die Klärung des Genehmigungsstatus der DG-Wohnung, eine detaillierte Kostenkalkulation für die Restarbeiten und Sanierungen sowie die Einsichtnahme in den Mietvertrag der DG-Wohnung unerlässlich.