TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Dortmund, Nordrhein-Westfalen

Bei dem Versteigerungsobjekt unter dem Aktenzeichen 271 K 11/24 handelt es sich um ein ehemaliges Zechenhaus (Doppelhaushälfte) aus dem Jahr ca. 1916 im Dortmunder Ortsteil Wickede. Das Gebäude bietet eine Gesamtwohnfläche von ca. 146 m², die sich auf einen linken Teil (ca. 87 m²) und einen rechten Teil (ca. 59 m²) mit jeweils separaten Eingängen verteilt. Das Grundstück hat mit 692 m² eine überdurchschnittliche Größe und verfügt über einen nach Westen ausgerichteten Garten sowie einen Stellplatz im vorderen Bereich. Die Wohnlage wird als mittlere Vorortlage eingestuft und zeichnet sich durch eine befriedigende Infrastruktur sowie eine gute Verkehrsanbindung aus. Der bauliche Zustand der Immobilie ist als stark sanierungsbedürftig zu beschreiben. Es besteht ein massiver Instandhaltungs-, Reparatur- und Renovierungsstau in nahezu allen Gewerken. Besonders kritisch ist die Haustechnik: Die Gastherme des linken Gebäudeteils wurde vom Schornsteinfeger stillgelegt, da bei Betrieb Lebensgefahr durch Kohlenmonoxid-Vergiftung droht. Der rechte Gebäudeteil wird über veraltete Nachtspeicheröfen beheizt. Zudem wurden Feuchtigkeitsschäden an Wänden im linken Wohnbereich, im Übergang zum Wintergarten sowie im Zwischenflur des rechten Teils dokumentiert. Viele Fenster weisen noch die ursprüngliche Einfachverglasung auf. Das Objekt birgt erhebliche rechtliche und konstruktive Risiken. Die Wohnungstrennwand zwischen den Einheiten und die Haustrennwand zum Nachbarn weisen lediglich eine Stärke von 12 cm auf, was zu erheblichen Mängeln im Schall- und Brandschutz führt. Des Weiteren sind der Ausbau der Stallungen zu Badezimmern sowie die Errichtung des Wintergartens baurechtlich nicht genehmigt, was teure Nachgenehmigungsverfahren nach sich ziehen kann. Ein gravierendes Risiko stellt auch die Grundstücksentwässerung dar, die über das Nachbargrundstück (Kriemhildstraße 30) erfolgt, ohne dass hierfür ein dingliches Leitungsrecht im Grundbuch eingetragen ist. Zudem ist das Grundstück mit einem Wegerecht für das Nachbargrundstück belastet. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass diese Immobilie im derzeitigen Zustand nicht vermietbar ist und immense Investitionen in Heizung, Dämmung, Leitungen und Grundrisskorrekturen erfordert. Für private Eigennutzer ohne handwerkliches Netzwerk ist das Risiko zu hoch. Professionelle Investoren sollten die anstehenden Sanierungskosten (Schätzung mindestens 100.000 bis 150.000 €) strikt einkalkulieren. Ein rentabler Erwerb ist nur zu erwarten, wenn der Zuschlag weit unter dem Verkehrswert von 240.000 € erfolgt, um die bestehenden Risiken adäquat einzupreisen.