TeilungsversteigerungZweifamilienhaus in Ennepetal, Nordrhein-Westfalen

Zum Aufruf steht ein freistehendes Zweifamilienhaus in Massivbauweise mit einer geschätzten Wohnfläche von rund 160 qm auf einem 675 qm großen Grundstück (Flurstück 128) in der Neuenlander Str. 10, 58256 Ennepetal. Das Gebäude wurde ca. 1965 errichtet und verfügt über eine Garage im Kellergeschoss. Die Mikrolage zeichnet sich als mittlere Wohnlage an einer ruhigen Anliegerstraße aus. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sind etwa 2 bis 5 km entfernt (Gutachten S. 4). Der bauliche Zustand wird im Gutachten formal als normal angenommen, jedoch basieren nahezu alle Angaben zur Ausstattung – wie Vollunterkellerung, ausgebautes Dachgeschoss, Kunststofffenster mit Isolierverglasung und die Zentralheizung – rein auf Annahmen und lückenhaften Angaben der Miteigentümerin (Gutachten S. 5, 9). Eine Innenbesichtigung fand nicht statt. Entsprechend können verdeckte Bauschäden, Feuchtigkeit oder ein erheblicher Modernisierungsstau nicht ausgeschlossen werden. Rechtlich ist das Grundbuch in Abteilung II mit einem Recht zugunsten des Nachbargrundstücks zur Verlegung und Unterhaltung eines Abwasserkanals belastet (Gutachten S. 3). Ein weiteres gravierendes Risiko stellt die Qualität der Wertermittlung dar: Es handelt sich um eine überschlägige Wertauskunft für das Jobcenter Wuppertal, die explizit eine Restunsicherheit von plus/minus 20 Prozent bis plus/minus 30 Prozent ausweist und laut Gutachter nicht als verlässliche Grundlage für Vermögensdispositionen herangezogen werden sollte (Gutachten S. 9). Für Investoren stellt dieses Objekt ein klassisches spekulatives Projekt dar. Der festgesetzte Verkehrswert von 355.000 Euro orientiert sich an einer Mischung aus Vergleichswert (346.000 Euro) und Ertragswert (368.000 Euro). Bieter sollten aufgrund der gravierenden Informationslücken und des geschätzten Sanierungsbedarfs zwingend einen deutlichen Risikoabschlag einkalkulieren, um das Investment rentabel zu gestalten.