ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Erftstadt, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein einseitig angebautes Zweifamilienhaus in Erftstadt-Friesheim, das im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert wird. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 362.000 EUR. Die Wertermittlung erfolgte vorrangig nach dem Sachwertverfahren, ergänzt durch das Ertragswertverfahren. Der Bodenwert des 693 m² großen Grundstücks wurde mit 221 EUR/m² angesetzt. Die Wertgrenzen (5/10 und 7/10) sind aufgrund eines früheren Versteigerungstermins weggefallen. Das Wohnhaus ist in zwei Wohneinheiten aufgeteilt: Wohnung I (EG) mit 80,41 m² und Wohnung II (OG + DG) mit 129,05 m² Wohnfläche, insgesamt 209,46 m². Hinzu kommt ein Nebengebäude mit 79,48 m² Nutzfläche, das als Lagerraum angenommen wird, sowie eine Pkw-Garage. Das Objekt ist vermutlich teilweise vermietet und teilweise eigengenutzt. Die marktübliche Monatsmiete wurde für Wohnung I mit ca. 571 EUR, für Wohnung II mit ca. 799 EUR, für das Nebengebäude mit 120 EUR und für die Garage mit 50 EUR ermittelt, was einer jährlichen Marktmiete von 18.480 EUR entspricht. Der Zustand des Wohnhauses wird als sanierungsbedürftig eingestuft. Die vordere Fassade weist Beschädigungen und Risse auf, die Fachwerkkonstruktion der nördlichen Giebelwand ist überprüfungsbedürftig, und die Außenfensterbänke sind beschädigt. Die Grundrisse entsprechen nicht den heutigen Wohnansprüchen. Für das Nebengebäude und die Garage konnten keine Zustandsangaben gemacht werden. Die Heizung ist vermutlich eine gasbefeuerte Warmwasserzentralheizung; ein Energieausweis liegt nicht vor. Der Gutachter hatte keinen Innenzugang zu den Gebäuden und konnte das Grundstück nicht betreten. Die Bewertung erfolgte daher auf Basis von Außenbesichtigung und Bauakten. Dies führte zu einem Sicherheitsabschlag von 5% des vorläufigen Sachwertes (19.392 EUR) im Gutachten. Zudem wurde ein Pauschalbetrag von 3.000 EUR für die nachträgliche Genehmigung der aufgestockten Tordurchfahrt berücksichtigt, da hierfür keine Unterlagen vorlagen. Die Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde nicht geprüft. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten, Denkmalschutz und Altlasten sind nicht verzeichnet, wobei Altlasten grundsätzlich nicht ausgeschlossen werden können. Die Aufstockung der Tordurchfahrt ist ungenehmigt, die Genehmigungsfähigkeit wurde unterstellt. Vor einem Gebot sind der tatsächliche Innenzustand, die Legalität der Aufstockung und die detaillierte Prüfung der Bausubstanz und Haustechnik dringend erforderlich.