ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Fränkisch-Crumbach, Hessen

Das Zweifamilienwohnhaus in Fränkisch-Crumbach, Saroltastraße 16, 18, wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Der amtliche Verkehrswert wurde auf 351.000 € festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte zum Stichtag 04.10.2025 primär nach dem Sachwertverfahren, da es sich um ein Eigennutzobjekt handelt, ergänzt durch das Ertragswertverfahren zur Plausibilisierung. Das Objekt besteht aus zwei Wohnhäusern (Baujahr 1976 und Umbau 1997) und einer Tiefgarage auf einem 234 m² großen Grundstück. Die Gesamt-Wohnfläche beträgt ca. 273 m². Das Wohnhaus Saroltastraße 18 (ca. 140 m²) ist eigengenutzt, während das Wohnhaus Saroltastraße 16 (ca. 133 m²) leersteht und nicht genutzt wird. Ein Mietvertrag liegt nicht vor. Die marktübliche Nettokaltmiete für das Gesamtobjekt wird fiktiv mit 1.775,90 € monatlich bzw. 21.311 € jährlich angesetzt, was einer Bruttorendite von ca. 6,07 % auf den Verkehrswert entspricht. Die Wohnung Saroltastraße 18 ist über ein gemeinschaftliches Treppenhaus erschlossen, was die Abgeschlossenheit beeinträchtigt. Der allgemeine Bauzustand ist befriedigend, jedoch besteht erheblicher Instandhaltungs- und Fertigstellungsbedarf. Dazu gehören Fertigstellungsarbeiten am Außenputz und der Fassade, die Beseitigung eines älteren Wasserschadens im Dachgeschoss von WHS 3 (Saroltastraße 16) sowie die Reparatur eines defekten Garagentorantriebs. Das Gutachten weist auf Schäden durch Vormieter in WHS 3 hin. Ein Energieausweis liegt nicht vor; das Gebäude wird energetisch der Klasse C-F zugeordnet. Die Ölzentralheizung ist modernisiert, jedoch ist die Kellerdecke ungedämmt und das Wärmedämmverbundsystem nicht fertiggestellt. Der Sachverständige führte eine Innen- und Außenbesichtigung am 04.10.2025 durch. Die Funktionsfähigkeit haustechnischer Anlagen wurde nicht geprüft, und die Bewertung von Baumängeln und -schäden erfolgte nur pauschal und überschlägig auf Basis zerstörungsfreier, augenscheinlicher Begutachtung. Bodenuntersuchungen oder Prüfungen auf Schädlinge/Altlasten wurden nicht vorgenommen. Angaben über nichtsichtbare Bauteile beruhen auf Unterlagen, Hinweisen oder Annahmen. Im Grundbuch ist der Versteigerungsvermerk vom 09.09.2025 eingetragen. Baulasten sind keine bekannt. Das Gutachten berücksichtigt keine Schuldverhältnisse aus Abteilung III des Grundbuchs und geht fiktiv von altlastenfreien Verhältnissen aus. Vor einem Gebot sollten der tatsächliche Zustand der leerstehenden Einheit und die genaue Kostenkalkulation für die Mängelbeseitigung detailliert geprüft werden, insbesondere da das Grundstück laut mündlicher Mitteilung im Schwemmgebiet liegt.