ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Frontenhausen, Bayern

Das zu versteigernde Objekt in 84160 Frontenhausen umfasst ein 594 m² großes Grundstück (Flurstück 583/2), das mit zwei eigenständigen Wohngebäuden bebaut ist. Die Lage im Hauptort Frontenhausen bietet eine gute fußläufige Anbindung an das Ortszentrum (ca. 650 m). Dennoch wird die Mikrolage aufgrund eines östlich direkt angrenzenden Baubetriebs mit Lagerflächen und potenziellen Immissionsbelastungen im Gutachten als unterdurchschnittlich klassifiziert (Gutachten S. 15). Ein eingetragenes Geh- und Fahrtrecht am Flst. 583 hat laut Sachverständigem keinen wesentlichen Einfluss auf den Marktwert (Gutachten S. 15). Das Zweifamilienhaus (Friedrich-Then-Weg 25) verfügt über eine Wohnfläche von ca. 101 m² und wurde 1993 durch den Umbau eines ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäudes errichtet. Hier besteht akuter Investitionsbedarf, da die Gasheizung defekt ist und die Stückholzheizung stillgelegt wurde (Gutachten S. 26). Das Erdgeschoss ist derzeit warm vermietet, jedoch lagen dem Gutachter keine schriftlichen Mietverträge vor (Gutachten S. 31). Das freistehende Einfamilienhaus (Kolpingstraße 9) aus dem Jahr 1936 ist mit ca. 125 m² Wohnfläche unbewohnbar und wirtschaftlich abgängig. Die notwendigen Kosten für den vollständigen Rückbau wurden im Gutachten mit 17.150 € wertmindernd berücksichtigt (Gutachten S. 46). Rechtlich müssen Bieter erhebliche Risiken einkalkulieren. Neben der verweigerten Innenbesichtigung liegt beim Zweifamilienhaus eine Überschreitung der genehmigten Kniestockhöhe vor, die baurechtliche Risiken birgt (Gutachten S. 8). Zudem existiert ein nicht geregelter Grenzüberbau des Gebäudes Friedrich-Then-Weg 25 auf das Nachbargrundstück Flst. 583/3 im Umfang von ca. 10 m² (Gutachten S. 18). Da das Nachbargrundstück jedoch ebenfalls dem Schuldner gehört, besteht hier eventuell Verhandlungsspielraum. Fazit: Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 255.000 € und dem Wegfall der Mindestgrenzen bietet sich eine spekulative Einstiegschance. Nach Abriss des unbewohnbaren Gebäudeteils kann die Freifläche als wertsteigernder Garten oder für eine Neubebauung genutzt werden. Ein vorsichtiges Gebot ist wegen der unklaren Mängellage im Inneren dringend zu empfehlen.