ZwangsversteigerungZweifamilienhaus in Gerstungen, Thüringen

Das zu versteigernde Objekt in der Friedensteinstraße 69 in 99834 Gerstungen OT Oberellen umfasst ein zweigeschossiges Zweifamilienhaus auf einem 490 m² großen Hinterliegergrundstück (Flurstück 162/3). Das Gebäude wurde ursprünglich als Stall- bzw. Scheunengebäude errichtet und in zwei Abschnitten – hälftig in den 1970er Jahren und die verbleibende Hälfte in den 1990er Jahren – zu Wohnzwecken ausgebaut. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 218 m², verteilt auf zwei separat nutzbare Einheiten. Die dörfliche Lage in Oberellen bietet eine ruhige Wohnumgebung, ist jedoch infrastrukturell schwach erschlossen, wobei größere Zentren wie Eisenach ca. 21 km entfernt liegen. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist als stark sanierungs- und modernisierungsbedürftig einzustufen. Wesentliche Bauteile wie die Dacheindeckung aus den 1970er Jahren, die ungedämmte Fassade sowie der ca. 30 Jahre alte Ölheizungskessel haben ihre wirtschaftliche Lebensdauer erreicht und erfordern einen zeitnahen Austausch. Zudem ist die Elektroinstallation weitgehend veraltet. Der Gutachter hat für die anstehenden Instandsetzungsarbeiten einen pauschalen Wertabzug von 65.000 EUR (entspricht ca. 300 EUR/m² Wohnfläche) im Sachwertverfahren berücksichtigt. Ein weiterer pauschaler Abschlag von 20 % (43.000 EUR) wurde für die Nachteile des Hinterliegergrundstoffs und der ungünstigen Raumstruktur angesetzt. Rechtlich birgt das Objekt erhebliche Risiken, die potenzielle Bieter genau abwägen müssen. Zwar besteht ein tatsächliches Geh- und Fahrrecht über das Vorderliegergrundstück (Flurstück 162/7), dieses ist jedoch ebenso wie die Medienerschließung nicht dinglich im Grundbuch gesichert. Zudem steht das Gebäude direkt auf der Grundstücksgrenze, was künftige Instandhaltungsarbeiten an der Fassade und den Giebelseiten erschwert. Zudem ist ein geplanter Anschluss an die öffentliche Kanalisation mit veranschlagten Kosten von ca. 2.300 EUR noch durchzuführen. Fazit: Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 107.000 EUR bietet dieses Objekt eine sehr günstige Einstiegsmöglichkeit in den Immobilienmarkt. Aufgrund der massiven rechtlichen Risiken bezüglich Erschließung und Wegerecht sowie des hohen Sanierungsbedarfs sollten jedoch nur erfahrene Investoren oder handwerklich versierte Käufer bieten, die über ausreichende Liquiditätsreserven für die anstehenden Modernisierungen verfügen.